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Terres agricoles

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Terres agricoles : un investissement tangible et de la patienceTerres agricoles

Après l’effondrement du rendement des actifs traditionnels résultant de la crise financière, bon nombre d’épargnant se tournent vers l’acquisition de biens tangibles (produits atypiques). Toutefois, certains peuvent se révéler subjectifs (vin, art, …) d’où l’importance d’investir dans des placements certes tangibles mais qui ont la capacité de traverser les tempêtes. Parmi eux, il y a les terres agricoles.

La production alimentaire est en forte croissance depuis plusieurs décennies, c’est pourquoi les terres arables sont très convoitées. En effet, on assiste à une spéculation au niveau mondial par de riches investisseurs tel Charles Beigbeder ou encore des fonds de pension.

D’après les derniers chiffres de la FAO (Food and Agriculture Organization), il y a 12 % des terres émergées qui sont cultivées. Toutefois, les phénomènes climatiques et l’urbanisation galopante participent à la diminution des terres cultivables. Que pour la France d’après la SAFER, entre 1960 et 2050, plus de 20 % du potentiel agronomique serait détruit de manière irréversible… Je vous laisse imaginer au niveau mondial.

Dans le même temps, il est prévu que, pour que tout le monde puisse se nourrir en 2050, il faudra doubler la production agricole mondiale

Compte tenu de ces statistiques, l’investissement dans les terres agricoles semble avoir de l’avenir. Toutefois, il est important de connaître les tenants et aboutissants afin de se positionner.

Le marché : (cf. Etude de la SAFER publiée en mai 2015)

Un marché foncier rural est globalement déprimé, à l’exception des terres agricoles. En effet, on constate en 2014 un regain d’activité résultant d’une demande soutenue des personnes morales agricoles (+11,5 % pour les biens libres). La valeur du marché agricole repasse devant celle du marché de l’urbanisation. Toutefois, celui est hétérogène et actif selon les régions (Grand Ouest et le Sud de la France et plus fermé dans le Nord et l’Est) et la nature de la terre.

Depuis 1988, le prix des terres agricoles ont beaucoup augmenté et cette tendance devrait se poursuivre encore compte tenu des éléments précités dans mon introduction.

Chiffres 2014 de la SAFER :

Prix moyens des terres et prés libres non bâtis : 5 910 €/ha (+ 2,9 %)

Dans les zones de grandes cultures : 6 810 €/ha

Dans les zones d’élevage bovin : 4 390 €/ha

Comment investir ?

Les agriculteurs bénéficient d’un droit légal qui les rend prioritaires pour toute acquisition de terres agricoles avec l’aide des Sociétés d’ Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER). En effet, cette structure détient un droit de préemption sur les ventes d’exploitations ou de terres agricoles.

A défaut de pouvoir répondre aux critères de la SAFER, Il vous sera possible d’acquérir des terres arables ainsi que des fermes sur des sites spécialisés (Annonces-pleinchamp.com, Agriaffaires.com ou Agrivente.com) ou trouver par le biais des petites annonces dans les journaux locaux. Quoiqu’il en soit, la SAFER pourra user de son droit de préemption.

Pour contourner le système mis en place par le monde agricole, vous avez la possibilité de :

Acheter en viager

Signer un contrat de location avec vente ultérieure

Profiter d’une donation.

En pratique les particuliers ont peu l’occasion d’investir en France dans des exploitations en directs. Afin d’y remédier, l’épargnant a la possibilité d’investir dans les terres agricoles par le biais de Groupement Foncier Agricole (GFA).

La rentabilité :

Le rendement annuel oscille entre 1 et 4% brut. De plus, il s’agit d’un placement à long terme, voire à très long terme. Toutefois, si cet actif est peu rémunérateur, il ne manque pas d’intérêt au niveau fiscal et particulièrement quand il s’agit de droits de succession.

Compte tenu des éléments précités, l’investisseur peut espérer une belle plus-value à terme… Pour cela, il faut qu’il cultive la patience.

Fiscalité :

  • a. Acquisition:
  • Les acquisitions de terres agricoles donnent lieu au paiement d’un droit global d’enregistrement de 5,80 %.
  • b. Les revenus :
  • Si le bien est placé sous le régime des baux ruraux à long terme (18 ans au mois), les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. A noter que les charges déductibles sont quasiment les même que pour les revenus fonciers classiques.
  • c. Plus-value :
  • Celles-ci ne sont pas imposables lorsque le prix de cession n’excède pas certains plafonds (39 650 €/hectare de vigne ou 6 100 € en ce qui concerne les terres labourables). Au-delà, ce sont les règles d’imposition des plus-values immobilières qui s’appliquent.

ISF :

S’il s’agit d’un outil professionnel, elles ne rentrent pas dans l’assiette de l’ISF. Dans le cas contraire, les terres agricoles sont exonérées d’ISF à concurrence de 75% de leur valeur si elles ont fait l’objet d’un engagement collectif de conservation (respect de certaines conditions).

Droits de succession :

La terre agricole bénéficie d’un régime avantageux. En effet, la 1ère mutation à titre gratuit (succession ou donation) d’un bien rural faisant l’objet d’un bail de 18 ans minimum est exonérée de droits pour 75 % de sa valeur dans la limite de 102 717 € et de 50 % au-delà. Toutefois, ce dispositif est conditionné au fait qu’il faut rester propriétaire des terres durant 5 ans et avoir conclu le bail depuis au moins 2 ans en cas de donation au locataire ou à un proche parent.

De plus, cette exonération est cumulable avec l’abattement général de 100 000 € par enfant.

Pour conclure :

Ce type de placement est cyclique et est essentiellement réservé aux personnes ayant un patrimoine important qui recherche à diversifier ses actifs.

Compte tenu de la nature de cet investissement, il est raisonnable de placer 5 à 10 %de son patrimoine (peu liquide, long terme).

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

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