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Tendance du marché

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Les tendances du marché immobilier au 1er trimestre 2015 :

tendance-du-marcheLe choix de la zone géographique est important car les rendements immobiliers ne sont pas homogènes dans l’espace. De plus, la rémunération du risque est différente selon les marchés. En effet, on parle communément du marché de l’immobilier alors qu’il y en a 4 types :

  • Marché de l’habitation
  • Les bureaux
  • Les locaux commerciaux
  • Les entrepôts et locaux industriels

a. Le marché du logement :

On constate un accroissement du retour des populations en centre-ville.

  • Les logements neufs :

Le rapport de l’observatoire des territoires publié le 12 mai 2015 fait apparaitre une demande croissante sur les arcs littoraux (façade atlantique et méditerranéenne). En effet, le parc de logements a augmenté sur ces zones plus qu’ailleurs (1,5 % par an en moyenne).

Le déficit de logement est tel, qu’on évalue le besoin de construire de nouveaux logements de l’ordre de 300 000 à 400 000 par an d’ici 2030. Cette estimation résulte des changements sociétaux de la France. L’explosion des familles monoparentales ainsi que de la population sénior (espérance de vie) explique les besoins en résidences principales et secondaires.

D’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs se redressent depuis six mois. A noter que celles réalisées auprès des investisseurs particuliers s’envolent de 59,4 % au premier trimestre sur un an. C’est la traduction du retour de la confiance dans la pierre pour les raisons suivantes :

  • Contexte macro-économique plus favorable.
  • Remplacement de la loi Duflot par le dispositif d’investissement locatif Pinel (assouplissement de certaines règles).

Toutefois, cela ne doit pas masquer que dans le même temps, l’accession à la propriété privée recule de -3,3 % (10 766 unités vendues).

Les prix de vente des logements sont restés quasi stables (-0,6%) à 3.945 euros le m2 en moyenne en France, sur les trois premiers mois de l’année, avec des évolutions très disparates d’une agglomération à l’autre. Ils ont progressé de 7,6% à Montpellier et 7,1% à Rennes, tandis qu’ils baissaient de 14,5% à Caen et de 13,5% à Arcachon.

  • Les logements anciens :

Au niveau national, les prix immobiliers dans l’ancien confirment leur tendance à la baisse pour les appartements au mois d’avril 2015. Selon l’indice PAP, ils poursuivent leur décrue sur 3 mois (- 2,50 %) et sur un an (- 3,30 %). Toutefois, le prix des maisons remonte très légèrement en avril (+ 0,30 %), alors que jusqu’à présent il baissait (- 1,60 % sur l’année écoulée). Ceci dit, ces chiffres cachent une très grande disparité entre les régions.

A noter que la région aquitaine échappe à la tendance baissière du marché national (le prix des appartements a augmenté de + 0,20 % sur un an et celui des maisons de + 0,40 %).

b. Le marché des bureaux :

Compte tenu de l’hétérogénéité de ce marché au niveau nationale ; l’analyse se concentre sur l’Ile-de-France.

L’immobilier de bureaux francilien accuse une chute de 27 % sur un an au premier trimestre 2015 à 373.000 M2. Selon les données du GIE IMMOSTAT, la demande placée de bureaux en Ile-de-France est revenue sur ses plus faibles niveaux depuis 2009.

Ces chiffres s’expliquent par la chute de 54% des transactions de grandes surfaces (supérieures à 5.000 M2), et par celle de 21% sur les surfaces moyennes (entre 1.000 et 5.000 M2).

Les petites surfaces inférieures à 1.000 M2 résistent bien avec une hausse des volumes de 7%. On note également que la performance est très disparate par zones :

  • Hausse des volumes de 16% à Paris
  • Chutes de 44 %, 71% et 45% sur le Croissant Ouest
  • Chutes de 71 % sur la 1ère couronne
  • Chutes de 45 % sur la 2ème couronne

La faiblesse de l’activité francilienne s’explique pour l’essentielle par une absence de perspectives économiques claires pour beaucoup d’entreprises et ce malgré une amorce d’amélioration de l’environnement des affaires.

Concernant les vacances de location, les données de CBRE France indiquent :

  • 5,5 % dans Paris Centre Ouest (478 000 M2 disponibles),
  • 5,3 % dans Paris Nord Est
  • 3,9 % dans Paris Sud
  • Plus élevées en périphérie, à l’image du Croissant Ouest (12 %de vacances pour 1 million deM2 de disponibilités immédiates) et des 1ères Couronnes (551 000 m2 vacants, soit 8,6 % du parc)
  • Pour le quartier d’affaires de La défense, la vacance perd – 50 points de base mais reste élevée avec 11,7 % (390 000 M2 disponibles).

Les loyers franciliens sont restés stables durant le 1er trimestre 2015. On constate que les avantages commerciaux restent une pratique généralisée (variation en fonction de l’actif et de sa localisation).

c. Les locaux commerciaux :

Le marché des commerces a connu une excellente année 2014 et démarre très bien 2015 avec 19 % des volumes investis. Ce résultat illustre les cessions opérées par de grandes foncières (galeries et centres commerciaux). Plusieurs transactions de portefeuilles ou boutiques de pied d’immeuble ont également été enregistrées dans Paris et dans les métropoles régionales les plus dynamiques. Le retour des populations en centre-ville génère un essor du commerce de proximité et de la mobilité urbaine.

Selon l’Insee, la consommation au 1er trimestre 2015 est la plus forte depuis le quatrième trimestre 2009 (+1,6 %). De plus, la création de nouveaux concepts et le renouvellement des enseignes dynamise le secteur du moins dans les meilleures localisations.

d. Les entrepôts et locaux industriels :

Nous nous concentrerons sur l’analyse du marché des entrepôts compte tenu de la désindustrialisation de la France (marché en crise).

Depuis 2012, le transport logistique accuse une baisse des volumes transportés ce qui impacte fortement l’emploi dans cette branche.

La forte croissance du e-commerce est un facteur de soutien de toute la filière (C.A 2014 de 57 Md€, soit un volume quasiment 7 fois supérieur à 2005). Les logisticiens se tournent vers les entrepôts neufs (économie d’énergie) au détriment de bâtiments anciens. En effet, ils correspondent à leurs nouveaux besoins (e-commerce, les drives, …).

Les valeurs locatives restent stables (entre 30 et 50 €/M2). Il existe aussi quelques marchés de niches très porteurs :

  • Les messageries à quai double-face (location autour de 60 €/M2)
  • Les entrepôts en froid positif (location autour de 80 €/M2)
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
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Tel : 06 15 31 11 82
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