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Taux repère Mai

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Tendance des taux : Des taux de plus en plus bas… mais sélectifs

Les taux sont en baisse constante depuis de longs mois et cette situation devrait perdurer encore.

Dans sa dernière étude, le Crédit Logement indique que le taux moyen pour le mois d’avril a atteint 1,81%. Toutefois, cette moyenne mathématique cache une réalité : une forte disparité entre les emprunteurs moins risqués (CSP+ ou ayant un apport important) et les primo-accédants.

    Certaines banques consentent des réductions de taux supplémentaires par rapport à leurs barèmes avec l’objectif d’être plus compétitives sur les bons dossiers. 

Toutefois, pour les établissements bancaires, cette situation n’est pas sans risque sur leurs situations financières. En effet, les conditions de crédit sont très favorables aux emprunteurs depuis de longs mois ce qui diminue inexorablement leurs revenus. Cette situation, si elle devait perdurer, serait particulièrement dangereusement sur le long terme pour leurs équilibres financiers.

Quoiqu’il en soit les taux bas semblent avoir encore de beaux jours devant eux puisque l’Agence France Trésor a procédé en date du 4 mai,à une émission d’OAT à 10 ans à 0,50%.

Cette baisse ininterrompue des taux de prêts immobiliers permet aux acquéreurs d’augmenter leur pouvoir d’achat (peuvent s’offrir une plus grande surface). De plus, les particuliers ayant un crédit en cours sont poussés à renégocier leurs taux afin de réduire la charge financière. Toutefois, cela favorise « une hausse artificielle » du prix de l’immobilier. En effet, si c’est le moment de s’endetter ou renégocier le taux de vos crédits immobiliers (prêts souscrits avant 2015), ne sommes-nous pas en train de créer une bulle immobilière.

En effet, je vois plusieurs risques possibles à une échéance plus ou moins lointaine :

  • Un jour, la politique de « quantitative easing » (programme d’achats massifs d’actifs) menée par la Banque Centrale Européenne (BCE), aura une fin, car le risque de « déflation » est réel. En effet, Bercy table sur une inflation de 0,1% pour 2016.
  • Les prix de l’immobilier devraient logiquement baisser lorsque la BCE relèvera ses taux d’intérêts… mais la question est de déterminer la date d’augmentation de ces derniers (demain ? dans 2 ans, dans 10 ans, jamais ?)
  • Le Comité de Bâle (instance de régulation du système bancaire européen) prépare de nouvelles mesures de réduction du risque de crédit. Cette nouvelle recommandation prévoit d’encadrer davantage l’octroi de prêt immobilier aux emprunteurs disposant peu ou pas d’apport. De ce fait, cela pénalisera l’accès de cette typologie d’emprunteur (les primo-accédants aux revenus modestes et les jeunes ménages). De plus, en France le crédit immobilier est contracté essentiellement à taux fixe ce qui pose des problèmes en terme de gestion du risque. De ce fait, les banques françaises devront changer de modèle économique en matière de crédit immobilier et titriser ses créances (transfert d’actifs à des investisseurs) ou, plus simplement, vendre exclusivement des prêts à taux variables… Réponse 2017.
    Les prêts immobiliers à taux variables sont corrélés aux taux à court terme (Euribor) tandis que les taux fixes auquel prête une banque sont corrélés au rendement des emprunts d’Etat de maturité 10 ans (TEC10). 

Taux de l’échéance constante à 10 ans (TEC10) : (source : BDF – comité de normalisation obligataire)

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Taux repères pour le mois de Mai :

Ils sont donnés à titre indicatif car il peut y avoir une variation selon des spécificités propres à la régionalisation de certaines entités financières (Groupe BPCE, Crédit agricole, …). De plus, la politique interne propre à chaque établissement bancaire fait moduler le taux proposé selon le profil du client mais également selon la finalité de l’opération :

-Résidence principale avec ou sans domiciliation des revenus des clients

– Investissement locatif avec et sans domiciliation de revenus

On note une baisse des taux d’emprunt sur l’ensemble des régions et sur toutes les durées. Toutefois, c’est les profils les plus attractifs (CSP+, apport important) qui bénéficient de la baisse. Malheureusement les banques reconstituent leur marge sur les emprunteurs au profil les moins « intéressants » (pas ou peu d’apport, …).

On constate également, de plus en plus, un refus à peine voilé de la part des établissements financiers sur la délégation d’assurance emprunteur (source d’économie importante pour l’emprunteur). Ils jouent sur le fait que la loi HAMON permet de changer d’assurance après 1 an.

  • Crédit amortissable : (taux de crédit immobilier hors coût de l’assurance de prêt)

Le taux que vous pourrez avoir dépendra de votre profil bancaire (Catégorie Sociaux Professionnelle) et des contreparties apportées (domiciliation de revenus, épargne, …) sans oublier votre niveau d’apport. En effet, l’établissement financier raisonne en terme de risque et de rentabilité. On constate que de plus en plus de banque tel que la BNP ou la Caisse d’Epargne utilisent des simulateurs pour donner un taux. De surcroit, certains établissements financiers, s’ils acceptent la délégation d’assurance emprunteur, augmentent le taux de crédit de l’ordre de 0,10 % pour pallier au manque à gagner.

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  • Crédit in fine : (taux de crédit immobilier hors coût de l’assurance de prêt)

Les propositions pour ce type de prêt varient selon deux critères :

– Domiciliation des revenus de l’emprunteur ou pas

Souscription ou pas du placement servant à adosser le prêt au sein de la banque

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  • Financement de SCPI : (taux de crédit immobilier hors coût de l’assurance de prêt)

L’achat de parts de SCPI peut s’effectuer en recourant au crédit bancaire comme pour l’investissement d’un bien immobilier en direct. C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine en profitant de sa capacité d’endettement tout en profitant des taux encore bas…

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laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
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