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Généralités

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Pourquoi créer une société civile immobilière :

sciQuand on constitue un patrimoine immobilier se pose, à un moment ou un autre, la question de savoir s’il faut créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Pour bons nombres de propriétaires, la SCI est parée de toutes les vertus mais pour autant répond-elle à toutes les situations ou à des objectifs précis.

Face à ce constat, il parait important de tailler en brèche un certain nombre d’idées reçues et d’en réaffirmer d’autres :

    a. Montage efficace pour réduire l’impôt sur le revenu :

La création d’une SCI ne change pas la nature fiscale des associés. Ces derniers sont taxables au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct. Il n’y a donc pas d’économie d’impôt particulier à ce type de structure pour les associés. Ils déclarent les loyers perçus par la SCI au prorata de leurs parts.

Si la SCI réalise de gros travaux, chaque associé peut imputer jusqu’à 10 700 € de déficit sur son revenu global et diminuer ainsi son impôt. C’est le cas pour la détention en indivision mais également en direct (cf. article déficit foncier).

    b. Permet de transmettre son immobilier à des tiers :

Cette affirmation est totalement fausse. La SCI ne permet pas de s’exonérer des règles du droit civil successoral. En effet, les héritiers réservataires ont droit à une part des biens (enfants et conjoint). Dans le cas où la SCI serait un paravent pour léser les ayants droits, les tribunaux rétabliraient les héritiers dans leurs droits.

c. Facilite les transmissions et diminue les droits de donation :

La SCI favorise la transmission du patrimoine au sein des familles. Cela permet de donner son patrimoine immobilier tout en gardant des revenus et en diminuant les droits de donation. Afin de pouvoir bénéficier de ces dispositions, il est important de si prendre tôt. Il est possible lors de la création de la SCI de faire rentrer ses enfants en tant qu’associés minoritaires. Dans un second temps, la structure contracte un emprunt pour acheter des biens immobiliers. Après plusieurs années (3 à 4 ans), afin d’éviter un éventuel abus de droit, vous donnez des parts à vos enfants en gardant l’usufruit. Les droits de donation ainsi calculés sont faibles puisqu’ils tiennent compte de l’actif net (déduction de l’emprunt restant à rembourser).

d. Tenir une comptabilité, faire un bilan et compte de résultat pour la SCI :

Il n’y a pas, pour la SCI, une obligation de tenir une comptabilité mais l’interprétation ou les contraintes indirectes générées par certains textes peuvent l’imposer, comme les statuts d’ailleurs (sauf cas de la SCI imposée à l’impôt des sociétés où c’est une obligation).

En effet, l’administration fiscale est traditionnellement méfiante vis-à-vis des SCI (ex : constitution artificielle de déficit foncier) d’où des contrôles fiscaux. La comptabilité d’une SCI peut être rudimentaire dans le cas d’une SCI à l’impôt sur les revenus, mais être rigoureuse.

La SCI : Distinguer le pouvoir de gestion et la propriété des parts

La SCI est avant tout un outil juridique qui dissocie pouvoir et propriété. En effet, la gestion est attribuée statutairement au gérant tandis que la propriété des parts de la SCI est détenue par les associés.

Cette structure juridique est idéale pour gérer un bien familial suite à une succession et éviter ainsi les problèmes qu’engendrent très souvent les indivisions. Elle est également adaptée pour les personnes qui souhaitent distinguer leurs biens privés de leurs biens professionnels.

La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine tout en conservant pour le donateur la maîtrise sur le bien immobilier ayant fait l’objet de la donation.

En règle générale, il s’est réservé l’usufruit des parts de SCI ; voire parfois quelques parts en pleines propriétés. Il conservera surtout le statut de gérant de la SCI. Les donataires (ceux qui reçoivent) deviennent propriétaires de parts, mais ne pourront en aucun cas gérer l’immeuble (associés passifs).

important_pointSauf clauses spécifiques au moment de la création de la SCI, un associé ne peut pas vendre ses parts à une tierce personne avant d’avoir obtenu l’accord de tous les autres associés. Dans une indivision, si l’un des indivisaires veut vendre, il peut au contraire provoquer le partage à tout moment.

La SCI permet une parfaite optimisation de la transmission du patrimoine.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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