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Saint Domingue

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L’investissement immobilier au rythme de la douceur de vivre caribéenne :

La République de Saint Domingue est située entre l’équateur et le tropique du Cancer sur l’ile d’Hispaniola (Haïti à l’ouest et la République dominicaine à l’est). Son climat est tropical mais toutefois tempéré par les alizés (température moyenne de 30 °C le jour et 20 °C la nuit avec une eau entre 26 et 28 °C). Avec près de 600 kilomètres de plages et ses nombreux parcs nationaux, ce pays en fait une destination de rêve pour un nombre de plus en plus croissant de touristes. A ce titre, l’investissement immobilier n’est pas dénué d’intérêt.
Où acheter ?
La République Dominicaine (RD) compte plus de 6 millions de touristes chaque année. Dans sa grande majorité, ils fréquentent le sud de l’ile (mer caraïbe). A noter qu’on constate une progression de 4% par an.
La RD connait un développement très important de l’investissement étranger en matière immobilière dans un but de villégiature ou à but locatif. On constate que de plus en plus de touristes optent pour une location en résidence pour leurs séjours. Certaines agences immobilières parlent d’un rendement locatif de l’ordre de 10 %.
Les villes actuellement les plus prisées sont La Romana, Casa de Campo, Bayahibe, Punta Cana ou encore Bavaro.

Comment acheter un bien immobilier ?

Les étrangers sont totalement libres d’acheter des biens immobiliers en République dominicaine. Comme pour les ressortissants du pays, ils devront obtenir un numéro d’identification fiscale (« Registro Nacional del Contribuyente ») afin acquérir une propriété à leur nom ou à travers une société.
A noter que les opérations immobilières sont régies par la loi de registre des terres de 1947 et ses modifications, établies par les bureaux des registres des titres dans les diverses régions du pays, ayant pour mission d’expédier les certificats de titre aux propriétaires d’immeubles dans sa juridiction qui répondent aux critères correspondant. Le titre de propriété (« Certificado de Titulo ») constitue le document probatoire par excellence du droit de propriété.
Comme dans tous pays étrangers d’autant plus quand on ne maîtrise pas la langue et les lois, il est fortement recommandé, avant d’acquérir un bien, de s’adresser à un avocat spécialiste en affaires immobilières afin de se prémunir de tout litige éventuel.

Les démarches à effectuer avant tout achat :

• Le vendeur devra fournir à l’acheteur les documents suivants :

– Photocopie du titre de propriété de l’immeuble
– Photocopie de la mesure ou du plan de l’immeuble
– Photocopie de sa cédula d’identité ou de son passeport
– Photocopie du reçu de la Direction générale des Impôts Internes (DGII) qui justifie du dernier paiement de l’impôt sur la propriété (IVSS) ou photocopie du certificat d’exemption du paiement du dit impôt

• Cas où le vendeur est une société :

– Photocopie du dossier constitutif de la société, de l’acte qui désigne les fonctionnaires sociaux en exercice et de l’acte qui autorise la vente
– Certificat expédié par la DGII qui atteste que la société est à jour du paiement de ses impôts

⇒Si l’immeuble fait partie d’un condominium : (les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums »)

– Photocopie de la déclaration du condominium
– Photocopie du règlement du condominium
– Photocopies des plans de construction dûment approuvés par les autorités compétentes
– Certificat du condominium faisant apparaître que le vendeur est à jour du paiement des frais d’entretien
– Photocopie des trois dernières assemblées tenues par le condominium

⇒Si l’immeuble est une maison :

– Photocopie des plans de la construction dûment approuvés par les autorités compétentes
– Inventaire des effets mobiliers existants.
– Copie des derniers reçus de paiements de l’eau, électricité, téléphone, etc…

Les vérifications de l’avocat :

Il doit s’assurer que le bien immobilier est libre de droits de préemption et que celui-ci correspond bien à l’immeuble que souhaite acquérir son client. Afin de s’en assurer, il devra effectuer les démarches suivantes :
– Recherche auprès du bureau de registre des titres le certificat qui indique si le bien est libre d’hypothéque.
– S’assurer du concours d’un géomètre (Agrimensor) afin de vérifier que l’immeuble à acheter est bien celui figurant sur le plan présenté par le vendeur.
– S’attacher les services d’un ingénieur ou d’un architecte pour procéder à l’inspection du biens (mejoras) afin de confirmer que les plans présentés par l’acheteur sont corrects et que les structures du bâtiment sont en bon état.
– S’assurer que l’immeuble faisant l’objet de l’achat pourra être utilisé comme le souhaite son client.

  Un certain nombre de restrictions légales doivent être prises en compte avant d’effectuer l’achat. Par exemple la loi 305 de 1968 établie une zone maritime de 60 mètres à partir de la plage tout le long de la côte du pays (toutes les plages dominicaines appartiennent au domaine public). De ce fait, il est interdit de construire dans la zone maritime sans une autorisation spéciale du pouvoir exécutif. De surcroit, dans les zones touristiques, il existe des restrictions de constructions gérées par DEFINPRO (un département de la Banque Centrale).

– Il devra vérifier que le vendeur est bien propriétaire de l’immeuble et que celui-ci n’est pas occupé (mejoras).

S’il existe des locataires ou fermiers sur le bien, l’acheteur doit savoir que la loi dominicaine protège de façon importante ces personnes. Par conséquent leur éviction sera une entreprise ardue et couteuse.

– S’il y a des salariés attachés à l’exploitation de l’immeuble, le vendeur devra payer les salaires correspondants aux employés.

Acheter en nom propre ou à travers une société ?

Cette question se pose compte tenu de la loi dominicaine en matière de succession (cf. paragraphe droits de succession).
Si l’achat immobilier se fait par le biais d’une société de droit dominicain, l’étranger a le choix entre 3 structures possibles :
• La Société à Responsabilité Limitée : (« SRL » en espagnol)

– Capital minimum : 100 000 pesos
– Nombre d’associés : 2 minimum et 50 maximum (ils peuvent être des personnes morales).
– L’auditeur interne est facultatif.
– Un gérant est obligatoire et doit être une personne physique.
– Les actions de la société sont non négociables, elles ne peuvent être achetés ou vendus librement.
– La responsabilité des associés est limitée à leur apport.

• La Société Individuelle à Responsabilité Limitée : (« EIRL » en espagnol)

– Aucun capital social minimum ou maximum.
– Une seule personne physique détient la structure.
– La société est gérée par son propriétaire ou par un gestionnaire.
– Pas d’auditeur interne pour ce type de structure.

• La Société par actions (SA) : (peut avoir été formé avec des associés privés ou publics)

– Capital minimum autorisé : 30 000 000 pesos
– Nombre d’associés : 2 minimum et pas de maximum.
– Le conseil d’administration doit être composé d’au moins 3 administrateurs.
– Le Président de la SA doit être une personne physique.
– Un auditeur interne indépendant, qui doit être CPA, doit être nommé.

Transfert de propriété du vendeur à l’acheteur :

Comme en France, l’acheteur et le vendeur doivent passer devant un notaire afin de signer le « contrat d’achat vente ». Celui-ci contient la description légale de l’immeuble, le prix de vente et autres conditions propres à la vente. A noter que le « contrat d’achat vente » devra être présenté au bureau des impôts le plus proche afin de s’acquitter du paiement des taxes correspondant au transfert de propriété. Ces frais se montent à environ 5 % du prix de vente.

  En théorie, l’État est garant de la validité des titres de propriété qu’il émet. Un fonds d’assurance permet, en théorie, d’indemniser ceux qui sans commettre de négligence, se sont vus escroqués, par une défaillance dans l’exécution de la loi. Malheureusement, celui-ci n’a jamais collecté l’argent nécessaire à cette protection légale. De ce fait, il est fortement recommandé de contracter une police d’assurance pour se prémunir de ce type de risque.
Celui-ci ainsi que le titre de propriété (« Certificado de Titulo ») du vendeur seront déposés auprès du bureau du registre des titres dont dépendra la juridiction de l’immeuble vendu afin d’enregistrer la transaction. Le nouveau titre de propriété en faveur de l’acheteur sera expédié à celui-ci et annulera le titre émit antérieurement en faveur du vendeur.
  Le délai d’expédition du nouveau titre de propriété peut prendre un certain temps selon le bureau du registre des titres. Il vous faudra vous armer de patience.

Fiscalité liée à l’acquisition d’un bien immobilier :

  • Taxe foncière : Les biens immobiliers détenus par les particuliers dont la valeur évaluée par le gouvernement est inférieure à 6,5 millions de pesos seront exemptées de taxes foncières annuelles. Pour toute valeur supérieure, une taxe annuelle de 1 % par an sera dû sur la base du dépassement de l’exonération. En ce qui concerne les immeubles détenus par des sociétés, une taxe annuelle de 1 % de la valeur estimée doit être acquitté quel que soit l’évaluation du bien.
  •  Taxe d’habitation : A ce jour, ce type d’impôt n’existe pas.
  •  Taxation sur la plus-value : En cas de revente, il n’y a aucun impôt à payer.
  • Revenus locatifs : Au-delà de 345 000 pesos de revenus locatifs, il faudra s’acquitter d’une taxation de 20 %. Toutefois, le système fiscal est nettement moins performant donc à vous de voir (le contribuable doit se déclarer).
  • Transfert de titres aux héritiers : (minimum 6 mois) droit de 3% majoré de 50% pour lesnon-résidents.

Les droits de succession :

Les étrangers peuvent hériter sans problème de biens immobiliers situés en République Dominicaine (RD). Toutefois, s’ils ne résident pas dans le pays, les droits de succession dont ils devront s’acquitter seront augmentés de 50% par rapport à un étranger résidant (droit de 3 %). De surcroit, la succession d’immeubles situés en RD relève de la loi dominicaine. En la matière, celle-ci établit une réserve héréditaire obligatoire au profit de la personne décédée. Cela veut dire que si l’étranger décédé a un enfant, 50% de son patrimoine immobilier en RD lui reviendra sans tenir compte des dispositifs juridiques de son pays d’origine ou de disposition testamentaire indiquant le contraire.

  Afin d’éviter l’application de la loi dominicaine à la succession, il est possible d’acquérir les biens immobiliers par le biais d’une société. De ce fait, le droit de propriété ne s’applique pas aux biens mais sur les actions de société détentrice de l’immeuble (application d’un régime plus souple).

Pour conclure :
Investir en République Dominicaine peut s’avérer intéressant d’autant plus quand on souhaite à la retraire s’expatrier sous des cieux plus ensoleillés et au coût de la vie plus abordable. Dans tous les cas, quel que soit la motivation de l’investisseur, il est très important de s’entourer de toutes les précautions évoqués dans l’article afin que cela ne devienne pas un cauchemar.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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