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Quelle option fiscale choisir pour une SCI : IR ou IS ?

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Le choix de constituer une Société Civile Immobilière (SCI) répond à des impératifs patrimoniaux et non fiscaux. Toutefois, ce dernier aspect n’est pas à négliger pour autant.

Par principe la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).  A ce titre, on dit qu’elle est fiscalement transparente car ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt. Toutefois, il est possible que celle-ci décide d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Si tel est le cas, c’est la SCI qui s’acquitte de l’impôt. A noter que cette option est irrévocable.

SCI à l’’impôt sur le revenu (IR) :

Il s’agit de l’imposition la plus répandue en matière de SCI. Elle est dite fiscalement transparente car les revenus locatifs encaissés déduits des charges (intérêts d’emprunt, assurances, travaux, frais de gestion locative, taxe foncière, etc…) sont soumis à imposition, chaque année, au taux marginal d’imposition (TMI) de chaque associé. En effet, ceux-ci sont imposés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent dans la SCI même si les bénéfices réalisés ne sont pas distribués. A cela s’ajoute en sus la CSG-CRDS et les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.

 Les associés, personnes physiques, on la possibilité de bénéficier du dispositif du régime micro-foncier dans la mesure ou leurs parts de revenus perçus n’excèdent pas 15 000 €.

L’avantage de la SCI à l’IR réside dans le fait que les plus-values résultant de cessions immobilières ou cessions de parts de SCI seront soumises aux plus-values des particuliers cf. article « calcul et imposition » .

SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) :

Ce régime est totalement différent de la précédente option fiscale. En effet, dans le cas de l’IS, c’est la SCI qui est soumise à l’impôt. A ce titre, on dit qu’elle est « opaque ».

 Si une SCI à l’IR peut modifier son régime fiscal pour passer à l’IS, l’inverse n’est pas possible. En effet, L’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable.

Le résultat de la SCI est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges réelles, ainsi que d’un amortissement de l’immeuble. Les bénéfices de la SCI sont imposés au taux de :

  • 15 %, pour le bénéfice compris entre 1 et 38 120 €
  • 33,33 % pour les bénéfices supérieurs à 38 120 €

En cas de distribution, les associés de la SCI à l’IS se partagent au prorata de leurs parts les bénéfices après impôt sous forme de dividendes. Ceux-ci sont soumis à l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers cf. « article la-fiscalité-des-valeurs-mobilières » . De ce fait, les résultats réalisés par une SCI à l’impôt sur les sociétés sont doublement fiscalisés.

– La rémunération des comptes courants d’associés est plus limitée que pour les SCI à l’IR.

– L’associé qui a acquis des parts de la SCI par le biais d’un prêt n’a pas la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt.

– La SCI à l’IS est contraint de tenir une comptabilité conforme au plan comptable général et aux règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux. 

=> Le fait d’avoir opté pour l’impôt sur les sociétés permet d’amortir l’immeuble et donc de réduire le bénéfice imposable de la SCI. Contrairement à la constructions, travaux et aménagements ; le terrain n’est pas amortissable.

Comparatif détaillé entre SCI IR et SCI IS :

sci

Pour conclure :

On peut logiquement conclure que la SCI soumise à l’IS a un coût fiscal beaucoup moindre que la SCI à l’IR pendant la phase d’amortissement de l’immeuble, mais cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la cession. En effet, l’amortissement de l’immeuble fait que la base de taxation est plus élevée.

Etant donné que chaque projet est différent, avant toute décision pour tel ou telle option fiscale, il est primordial d’étudier l’impact financier entre les deux solutions. En effet, le choix entre SCI à l’IR ou à l’IS dépend de plusieurs facteurs à prendre en compte (durée de détention, etc…).

En général, une SCI a l’IR est plutôt pour les projets de taille modérée sur lesquels une plus-value est envisageable. L’IS est d’avantage conseillé dans les opérations plus importantes dont la fiscalité peut s’avérer lourde voire insurmontable à court terme. Le choix n’est d’autant pas évident que la fiscalité est susceptible d’évoluer.

 

Consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste qui vous aidera par des simulations à mesurer l’impact de chaque régime et donc choisir plus sereinement afin de tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité. C’est d’autant plus conseillé que si l’option choisie est l’IS, il sera impossible de revenir en arrière. 

 

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
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