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SCPI de rendement, fiscales ou de capitalisation : A chacun sa stratégie

On constate depuis plusieurs années l’érosion des rendements des placements et particulièrement des actifs sans risque (fonds euros, livrets, …). Afin de « doper » leur épargne, les ménages français se tournent de plus en plus vers des placements plus dynamiques. Parmi les actifs plébiscités par les investisseurs, on trouve les SCPI (Sociétés Civiles de placement Immobilier). En effet, ils permettent d’investir dans l’immobilier de bureaux et de commerces, sans subir les contraintes de la gestion locative.

Si la « pierre papier » est plus risquée que les placements sécuritaires (assurance-vie en fonds euros ou les livrets), il en demeure que leur rendement est alléchant (rendement moyen de 4,85 % en 2015 après 5,08 % en 2014). De plus, on constate une relative stabilité du prix des parts, ce qui fait des SCPI une classe d’actifs plutôt résiliente (capacité à revenir sur la trajectoire de croissance après avoir encaissé un choc). En effet, ce « véhicule de placement » existe depuis une cinquantaine d’années d’où un historique important même si le passé ne préjuge en rien des performances futures. D’ailleurs, l’engouement des épargnants pour les SCPI ne se dément pas puisque l’an dernier la collecte a été de 4,3 milliards d’euros. Cela s’explique aussi par le fait que ce type d’actif permet aux investisseurs :

  • De se constituer un patrimoine (avec le levier du crédit ou pas)
  • De préparer leur retraite
  • D’assurer un complément de revenus (ex : retraité)
  • D’avoir dans certains cas une stratégie de défiscalisation en bénéficiant de mécanismes fiscaux à travers les SCPI dites fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier)
  • De capitaliser son épargne sans toucher des revenus à travers les SCPI dites de plus-value

En effet, il y a trois grandes catégories de SCPI :

  • Les SCPI de rendement
  • Les SCPI fiscales
  • Les SCPI de plus-value

Afin de permettre aux épargnants de mieux appréhender la différence entre ces trois catégories et ainsi élaborer leur stratégie d’investissement, nous allons étudier les caractéristiques de ces trois types de SCPI.

La SCPI de rendement :

Ce « véhicule d’investissement » collectif permet de constituer et gérer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, entrepôts, locaux d’activités ou locaux commerciaux) et mutualisé.

La SCPI a pour objectif de distribuer régulièrement aux associés des revenus. De ce fait, les locaux sont loués au travers d’un bail commercial à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. Les Loyers perçus permettent aux SCPI de couvrir les frais de gestion et d’offrir à leurs associés un rendement intéressant mais non garanti. Toutefois, le grand nombre de locataires et la différence de types d’actifs immobiliers détenus permettent de diluer le risque. De plus, la gestion du patrimoine de la société est confiée à une équipe de professionnels.

Selon l’expertise de la société de gestion ou de leur analyse des opportunités de rendement, on trouve différentes stratégies :

  • Celles qui ciblent exclusivement les murs de commerces ou des bureaux d’entreprises
  • Celles qui se concentrent sur un secteur d’activité ou thématique (démographie, santé, …) dont l’expertise de l’équipe de gestion est reconnue
  • Celles qui mettent à profit leur connaissance de certaines zones géographiques du territoire français (SCPI régionale)
  • Celles tournées vers des pays de la zone euro selon leur positionnement dans les cycles immobiliers
  • Celles qui investissent au contraire dans un pays de l’Union européenne compte tenu du potentiel économique du pays choisi
  • Celles qui font le choix de l’opportunisme en diversifiant leurs actifs

     Les SCPI de rendement correspondent à une stratégie à long terme de l’épargne pour se constituer un patrimoine par le biais du crédit, toucher des revenus complémentaires réguliers ou en vue de préparer sa retraite. 

La SCPI fiscale :

Compte tenu des tensions persistantes de l’offre de logements neufs en France, l’Etat a souhaité favoriser l’investissement des particuliers dans l’immobilier d’habitation. Cette politique s’est traduite par la création de mécanismes de défiscalisation (Malraux, Pinel et déficit foncier). Ce type de défiscalisation est d’autant plus apprécié que la pression fiscale est très importante dans notre pays (deuxième après la Norvège dans le dernier classement de l’OCDE).

  • Le dispositif Pinel :

Il vient d’être reconduit une année de plus par le président F. Hollande. Ce dispositif permet de déduire de l’impôt sur le revenu une fraction des montants investis dans l’achat d’un logement neuf ou réhabilité dans une zone de tension (communes classées A bis, A et B1) et loué à un tiers. Le taux de réduction d’impôt est de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans. La réduction est calculée sur 100 % de la souscription de parts de SCPI l’année de l’acquisition. En contrepartie, l’associé s’engage à conserver ses parts entre 9 et 12 ans à compter de la dernière mise en location des actifs de la SCPI.

  • Le dispositif « déficit foncier » :

Ce n’est pas à proprement dit une loi de défiscalisation mais du droit commun. Cela permet au porteur de parts d’imputer sur ses revenus fonciers, la quote-part de déficit foncier généré par les travaux (cf. articles 31 I-1° et 156 I-3° du CGI). Celle-ci est imputable chaque année sur les revenus fonciers existants puis dans la limite de 10 700 € sur le revenu global. Ce déficit foncier est reportable sur 10 ans. L’investisseur doit s’engager à conserver ses parts pendant trois ans à partir de la dernière imputation du déficit foncier. L’intérêt de ce dispositif est que la réduction d’impôt obtenue n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. De ce fait, l’investissement dans une SCPI « déficit foncier » peut parfaitement compléter une opération de défiscalisation (Malraux ou Pinel). Après, l’investisseur pourra :

– Céder ses parts (à un prix très décoté compte-tenu de l’intransmissibilité de

l’avantage fiscal)

– Les conserver et percevoir des revenus

  • Le dispositif « Malraux » :

Ce mécanisme de défiscalisation a pour but d’encourager la préservation du patrimoine immobilier de caractère français. Il consiste en une réduction d’impôt de 22 % à 30 % des montants investis pour la restauration complète d’immeubles situés dans des zones spécifiques (secteur sauvegardé ou zone éligible à la réduction d’impôts mise en place par le programme de rénovation Malraux). Ces derniers sont plafonnés à 100 000 €/an et par foyer fiscal. Il s’agit de l’unique loi de défiscalisation permettant de bénéficier d’une réduction en une seule fois pour un montant significatif. De plus, ce dispositif permet de réaliser une défiscalisation sur mesure avec un investissement moindre que pour le Pinel ou le déficit foncier. Pour plus de détails, merci de vous reporter sur l’article que j’avais écrit sur la loi Malraux : www.placementinvest.com .

A noter qu’il faut conserver pendant 9 ans, à compter de la mise en location du dernier immeuble, les parts de SCPI. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal sera remis en cause.

SCPI de plus-value :

Elles sont également appelées SCPI de capitalisation. Elles misent sur l’acquisition d’immeubles, locaux, logements ou encore bureaux disposant d’un fort potentiel d’appréciation afin de délivrer lors de la revente aux associés des plus-values à terme. Afin d’y parvenir, ce type de SCPI vise les biens suivants :

  • Appartements soumis à la loi de 1948
  • Biens acquis en viager
  • Biens acquis en nue-propriété

Contrairement aux deux autres types de placements (SCPI fiscales et de rendement), elles ne distribuent par de revenus. Toutefois, certaines peuvent verser, éventuellement, des gains à la fin de chaque opération bénéficiaire.

   Le fait que la SCPI de plus-value ne distribue aucun revenu, l’épargnant n’est soumis qu’à l’impôt dégressif sur les plus-values immobilières (cf. www.placementinvest.com / )  

Pour conclure :

La stratégie menée par l’investisseur dépend des objectifs recherchés. En effet, s’il souhaite une solution pour réduire ses impôts tout en se dégagent des contraintes de gestion d’un bien immobilier classique (Pinel, …), la SCPI Fiscale est fait pour lui… reste à trouver quelle est le dispositif le plus avantageux. Par contre, si l’épargnant recherche plutôt un placement générant un rendement substantiel sans contrainte (aucune gestion), alors les SCPI de rendement sont certainement ce qu’il lui faut. Toutefois, si l’objectif principal est de capitaliser sans avoir de revenus supplémentaire alors, la SCPI de plus-value correspond d’avantage aux attentes de l’investisseur. De plus, en finançant ce type de bien à crédit, cela permet de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants. De ce fait, la SCPI de capitalisation permet d’amplifier un déficit foncier sans pour autant avoir acquis une SCPI de déficit foncier.

   Quels que soient les objectifs recherchés par l’épargnant, il doit avoir toujours à l’esprit que le sous-jacent est de l’immobilier (professionnel ou d’habitation).

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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