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Pinel ancien réhabilité

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Pinel ancien réhabilité : Défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier ancien

image003Dans un précédent article, j’avais souligné l’intérêt de l’investissement dans l’immobilier ancien grâce au déficit foncier. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien et d’y réaliser des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.

Toutefois, il existe une autre solution pour investir dans l’immobilier ancien tout en profitant d’un dispositif fiscal avantageux : Le PINEL ancien réhabilité. Malheureusement méconnu contrairement à son pendant dans le neuf, le dispositif fiscal d’achat immobilier PINEL s’applique aussi dans le cadre d’acquisition de logements anciens. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21 % maximum.

Quel type de bien immobilier ancien à transformer et/ou à rénover :

Le PINEL ancien répond à la pénurie de biens locatifs dans bon nombre de grandes villes. En effet, ce dispositif permet de mettre sur le marché locatif, après travaux, des biens qui n’étaient pas habitables en l’état.

On retrouve 2 types de biens immobiliers réhabilités :

a. Locaux d’activité :

  • Ce sont des locaux qui étaient précédemment utilisés à un autre usage que l’habitation (bureaux, …) et dont le propriétaire a transformé en logement. Pour y parvenir, il lui a fallu effectuer des travaux (création d’une cuisine et salle d’eau, …).

b. Logements indécents :

  • Il s’agit de logements qui ne peuvent pas être loués dans l’état car ne répondant pas aux caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). De ce fait, les travaux de réhabilitation/rénovation sont important afin de rendre le bien ancien comparable, au niveau des performances techniques d’un logement neuf (surface et hauteur minimum, équipements sanitaires et de chauffage, électricité, …).

Les conditions juridiques à respecter :

Afin d’être éligible, l’immeuble doit avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014. De plus, il doit être situé dans une zone géographique éligible au dispositif PINEL. De ce fait, toute transformation ou rénovation d’un bien possédé avant cette date relève exclusivement du déficit foncier (droit commun).

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient global du logement (achat + frais + travaux). Celle-ci est limitée à 300 000 €. En effet, ce dispositif entre dans le plafonnement des niches fiscales soit 10 000 € par an.

Concernant les travaux, ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du logement. Ceux-ci doivent permettre au logement d’avoir un bon niveau de performance énergétique (Label HPE ou BBC rénovation 2009). 

  • Le propriétaire doit pouvoir justifier des travaux par la production de factures établies par les entreprises. Les honoraires d’architectes sont, eux aussi, pris en compte.
  • La transformation d’un local en habitation nécessite un permis de construire (changement de destination).
  • La mise en conformité d’un bien indécent doit donner lieu à 2 constats établis par un expert indépendant : l’un avant les travaux, l’autre après (certifie que le logement répond aux critères de décence et aux caractéristiques techniques requises).

La mise en location du bien doit intervenir juste après la réalisation des travaux. Celui-ci doit être loué non meublé à un locataire comme résidence principale. A noter que celui-ci doit répondre à certaines conditions de ressources selon la zone géographique et la composition du foyer. La durée de location est au minimum de 6 ans les loyers sont plafonnés.

Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable sans que soit remis en cause l’avantage fiscal, à la condition que le locataire ne doit pas rattaché au foyer fiscal de celui-ci.

Les avantages fiscaux du PINEL ancien réhabilité :

Le dispositif PINEL ancien réhabilité procure un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt variant selon la durée de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient global du logement (achat + frais + travaux). Celle-ci est limitée à 300 000 €. En effet, ce dispositif entre dans le plafonnement des niches fiscales soit 10 000 € par an.

L’économie d’impôt réalisée dans le cadre du dispositif fiscal PINEL ancien réhabilité est particulièrement intéressante. En effet, cela permet un gain fiscal supérieur au mécanisme des déficits fonciers.

Afin de s’assurer d’une bonne gestion patrimoniale dans le temps, il est important de vous faire aider dans la sélection de votre investissement. En effet, ce qui fait la performance de ce type d’investissement c’est l’emplacement du bien. C’est pourquoi un Conseiller en Investissement Financier (CIF) sera à même d’évaluer la pertinence d’opter pour ce type d’investissement et vous orienter au mieux de vos intérêts.

Afin d’assurer une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

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Fondateur du site Placementinvest
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Tel : 06 15 31 11 82
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