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OPCI

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Qu’est-ce que l’OPCI :

opci

Le cadre juridique des Organisme de Placement Collectif Immobilier est inspiré de celui des Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM). Il a été créé en 2005.

S’ils restent immobiliers avant tout, les OPCI se distinguent des SCPI par une plus grande diversité de leur patrimoine (part plus ou moins importante de valeurs mobilières). De ce fait, la liquidité de ce placement en est augmentée.

L’objet de l’OPCI est l’investissement immobilier locatif :

  • Investissement dans des immeubles donnés en location ou construits exclusivement en vue de leur location (détenus directement ou indirectement),
  • Réalisation de toute opération nécessaire à l’usage des immeubles ou à leur revente,
  • Réalisation de travaux de toute nature (opérations relatives à la construction, à la rénovation et à la réhabilitation) en vue de louer les immeubles,
  • Gestion d’instruments financiers et de dépôts.

Exclamation-mark-iconEn aucun cas l’activité de marchand de biens ne peut être exercée.

Comment fonctionnement de l’OPCI ?

Les OPCI sont régi par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s’assure de la bonne information des investisseurs, définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : information des investisseurs, organisation de la liquidité, investissements immobiliers et arbitrages, agréments…

Le fonctionnement des OPCI est assuré par plusieurs acteurs avec pour chacun un rôle bien défini :

  1. La société de gestion :

    • Ce produit d’épargne est géré par une société de gestion de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Elle se charge des tâches administratives comptables et financières de l’OPCI. Elle peut également diriger des SCI propriétaires d’immeubles qu’elle peut détenir dans son portefeuille.
  2. Le dépositaire :

    • Complétement distinct de l’OPCI et des autres intervenants (société de gestion et de l’évaluateur immobilier), le dépositaire est un établissement de crédit ou une entreprise d’investissement. Il est désigné par l’OPCI et mentionné dans le document d’information visé par l’AMF. Il doit avoir son siège social en France.
    • Sa mission est le contrôle de l’inventaire des actifs immobiliers (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), ainsi que la conservation et le contrôle de l’inventaire des actifs financiers de l’OPCI. Il doit également s’assurer de la régularité des décisions de l’OPCI et de la société de gestion.
    • Dans les Fonds de Placement Immobilier (FPI), le dépositaire assure également le paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées par le fonds, pour le compte des particuliers porteurs de parts.
  3. Le commissariat aux comptes :

    • Le commissaire aux comptes est désigné pour 4 ans après agrément de l’AMF et ne peut être démis de ses fonctions avant terme sauf accord de celle-ci.Il certifie les comptes annuels de l’OPCI avant leur publication.
    • Il fait un rapport selon le cas sur les opérations de fusion, d’apports en nature, de distribution d’acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l’OPCI.
  4. L’expertise des biens :

    • Les 2 évaluateurs immobilier s également désigné pour 4 ans après agrément de l’AMF et ne peuvent être révoqués avant terme sans l’accord de celle-ci.
    • Ils agissent de manière indépendante l’un par rapport à l’autre. Ils établissent conjointement un rapport de synthèse. Celui-ci est communiqué à l’OPCI, au dépositaire et au commissaire aux comptes, ainsi qu’à tout porteur de parts ou actionnaire de l’organisme de placement collectif immobilier qui en fait la demande.

Les différents types d’OPCI :

Il existe 2 types d’OPCI : les SPPICAV, des OPCVM immobiliers qui présentent un objectif mixte plus-value et rendement alors que les FPI, que l’on peut souscrire à crédit, visent principalement la distribution d’un revenu régulier.

  1. Spécificités :

    • La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) est une société anonyme dont le capital initial ne peut être inférieur à un montant fixé par décret à 400 000 €. Ses actions sont émises et rachetées, à la demande des actionnaires, à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et commissions. Le montant du capital est égal à tout moment à la valeur de l’actif net de la SPPICAV, déduction faite des sommes distribuables (voir ci-après).
    • Le fonds de placement immobilier (FPI) est une copropriété composée, notamment, d’actifs immobiliers et d’instruments financiers. Ses parts sont émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et commissions.
  2. Comparatif :

 

SPPICAV

FPI

Objectifs Distribution d’un revenu et d’une plus- value potentielle
 Composition de l’actif
  • Immobilier (> 60%) : Immeubles en direct, terrains, parts et actions de sociétés immobilières, actions de SIIC (<9%)
  • Liquidités (> 10%)
  • Actifs financiers (<30%) : Titres et OPCVM actions, obligations, …
  • Immobilier (> 60%) : Immeubles en direct, terrains, parts et actions de sociétés immobilières
  •  Liquidités (> 10%)
  •  Actifs financiers (<30%) : Titres et OPCVM actions, obligations, …

 

 Obligation de distribution
  • 85% du résultat (loyers nets et intérêts financiers)
  • 50% des plus-values
  • 85% du résultat (loyers nets + intérêts financiers)
  •  85% des plus-values

 

Modalité de souscription Au comptant (compte titre et assurance vie)
  • Au comptant (compte titre et assurance vie)
  •  A crédit
evente des parts Système de retrait, au moins 10% de l’actif est affecté à assurer la liquidité
Niveau de risque Faible à élevé selon le niveau d’exposition des actifs financiers, la part de l’endettement et la stratégie de gestion immobilière
Principaux avantages Diversification de l’actif, variété des stratégies de gestion, liquidité, accès à l’immobilier, gestion déléguée, mutualisation locative, souplesse d’investissement

La fiscalité des OPCI :

Les 2 types d’OPCI ne relève pas de la même fiscalité du fait de leur nature.

SPPICAV FPI
Type de Revenus Revenu de capitaux mobiliers Revenus fonciers et de capitaux mobiliers
Plus-values Régime des plus-values mobilières Régime des plus-values immobilières

Pour de plus amples information : merci de vous reporter au lien ci-dessous selon le type fiscalité :

Bon à savoir :

Comme pour les SCPI, on peut trouver des OPCI dans de l’assurance vie, la loi Madelin et le PERP. Cela permet de profiter d’un cadre fiscal avantageux

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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