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Jamaa lafnaa MarocL’investissement immobilier sous le soleil marocain

Le Maroc est une destination qui attire bon nombre de français depuis longtemps. Ce pays offre des atouts indéniables : douceur de vivre, soleil, hospitalité légendaire, maîtrise de la langue française, excellente desserte par les voies aériennes. De plus, la fiscalité « light » n’est pas négligeable sans oublier le prix de l’immobilier très abordable.

Au Maroc, comme dans bon nombre de pays européen, la pierre a souffert de la crise ; En effet, l’éclatement de la bulle immobilière a fait chuter les prix avec en moyenne un recul depuis 2009 de 20 à 30 %. Toutefois, la baisse de l’immobilier n’est pas homogène sur l’ensemble du territoire. En effet, c’est à Marrakech que les prix ont le plus baissés (suroffre). De plus, certains biens tels que les Riads sont nettement moins recherchés qu’avant.

L’engouement des retraités français pour s’établir au Maroc fait naitre de nouvelles offres sur le marché tel que les « résidences médicalisées ».

Les différents actes immobiliers possibles au Maroc :

Le droit musulman et le droit privé coexistent au Maroc. De ce fait, il y a plusieurs natures juridiques pour les biens immobiliers selon la façon dont ils ont été acquis. Il est donc primordial de se renseigner avant d’acheter.

  • Les biens dits « Guiche » remonte à l’histoire du Royaume chérifien du Maroc (biens donnés par les Sultans aux soldats qui revenaient de guerre). Ce type de bien ne peut être vendu, mais seulement loué. De surcroit, il existe des terres appartenant au domaine public marocain où la construction est strictement interdite.
  • Les biens dits « Melkia » résultent d’un acte adoulaire (soumis aux lois traditionnelles du droit musulman). Il s’agit d’un titre de propriété archaïque mais encore utilisé dans le cas de propriété non inscrite au registre de la propriété. La plupart des biens situés dans les médinas ainsi que de nombreux terrains non construit sont transférés à travers ces « melkias » au lieu de titres modernes de propriété.

L’adoul (notaire de droit musulman) a la charge des affaires relatives au droit personnel (successions, mariages et divorces) et peut être chargé de l’administration cadastrale (recensés sur un registre conservé au tribunal adulaire. Un bien dit « Melkia » est un bien non inscrit à la Conservation Foncière (équivalent du Bureau de la Conservation des Hypothèques en France).

Il est tout à fait possible à un expatrié ou un investisseur étranger d’acquérir un bien « Melkia ». Il devra par la suite le faire enregistrer à la Conservation Foncière. Pour cela, la loi a instauré une procédure baptisée la réquisition d’immatriculation, qui permet de transformer un bien « Melkia » en un titre foncier.

  • Les biens titrés ou titres fonciers : un bien immobilier titré est soumis à la législation applicable aux immeubles « Dahir ». Les biens titrés sont inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière. Le ou les propriétaires y sont clairement identifiés et nommés. Le titre foncier est un titre juridique moderne et inattaquable. Il annule tout titre en concurrence et tout droit antérieur qui n’y serait pas indiqué. Le plan de l’immeuble y est annexé. Le titre contient toutes les informations relatives à ce bien, notamment sa situation, sa surface, son propriétaire, les servitudes éventuelles, les hypothèques,…. En dépit de l’existence de ces deux titres, au moment de l’achat, il faut également demander un certificat de propriété. Ce certificat justifie la situation du bien immatriculé à la date de sa rédaction.

Fiscalité liée à l’acquisition d’un bien immobilier : (Source Ambassade du Maroc en France)

L’acquisition d’un bien immobilier bâti ou non bâti est accessible à tout étranger (personne physique ou morale) sauf cas des terres agricoles.

Afin d’acquérir un bien immobilier au Maroc, l’expatrié ou l’investisseur devra au préalable ouvrir un compte en dirhams convertibles en devises auprès d’une banque marocaine. Celui-ci permettra de transférer l’argent pour l’achat mais également, en cas de revente, rapatrier les fonds (produit de la vente et plus-value).

L’acquisition d’un bien immobilier entraîne un certain nombre d’impôts et taxes. Ils sont en fonction de la nature du bien immobilier (s’appliquent à la valeur du bien acquis, TVA comprise). Ils sont dus par l’acquéreur. Ces droits varient selon le type de bien.

Maison à usage d’habitation, pour une durée supérieure à 3 ans ou terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans :
  • Droits d’enregistrement de 2,5 % , Taxe notariale de 0,5 % et Conservation foncière de 1%
  • Conservation foncière de 1 % + 150 DH (certificat de propriété).

En cas d’acquisition d’un bien non titré, il faut ajouter les frais de titrage. Ils dépendent de la superficie du sol et du prix du bien acquis. Ces frais peuvent être quelques fois partagés avec le vendeur.
  • Terrain non bâti sans engagement de bâtir (Droit d’enregistrement de 5 %, Taxe notariale de 0,5 % et Conservation foncière de 1%).

Si le retraité français a de nombreux avantages à s’expatrier au Maroc ou l’étranger à investir dans le pays ; l’acquisition d’un bien reste relativement compliqué au regard des actes juridiques que l’on peut rencontrer. En cas d’achat, la première règle à observer est l’acquisition d’un bien titré. Cela permet de disposer rapidement de toutes les informations sur le terrain ou la demeure. Une fois décidé, l’acheteur peut s’adresser à un notaire local pour effectuer toutes les démarches. Les droits d’enregistrement dus sont calculés au taux de 6 % de la transaction.

En ce qui concerne la taxation sur la perception de loyers ou sur la plus-value immobilière :

  • Exonération pendant 3 ans des revenus locatifs (logement neuf) et au-delà ils bénéficient d’un abattement de 40 %.
  • La plus-value réalisée est soumise à l’impôt au Maroc au taux libératoire de 20 % conformément à la Convention fiscale franco-marocain et des dispositions du CGI marocain. Toutefois, un bien immobilier acheté et conservé pendant 8 ans ne donne pas lieu à l’impôt sur la plus-value.

Depuis 2015, possibilité d’acquisition par les étrangers résidents au Maroc en situation régulière de logements à faible valeur immobilière et des logements destinés à la classe moyenne.

– Pour un achat d’un logement en VEFA (Vente en L’État de Futur Achèvement), comme dans la loi française, les paiements sont échelonnés et réglementés. En fonction de l’état d’achèvement et de la garantie proposée par le promoteur, ce dernier doit présenter aux acheteurs un plan d’étalement des paiements.

De plus, la France et le Maroc ont signé le 13 janvier 1996 sur la promotion et la protection réciproque des investissements : http://www.senat.fr/rap/l96-319/l96-319.html.

Ainsi les étrangers réalisant des investissements en devises au Maroc doivent adresser un compte rendu d’investissement à l’Office des changes dans les 6 mois suivant l’opération, accompagné du justificatif de financement en devises (attestation bancaire)… il en va de la sortie future du pays en cas de revente.

Laila EL BOZIDI

Laila EL BOZIDI

Licenciée en Droit privé de l’Université Mohamed V (Rabat)
contact@placementinvest.com
Laila EL BOZIDI

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