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Loi MALRAUX

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MALRAUX :Objectif-de-la-loi-Malraux

Le dispositif Malraux permet de combiner un investissement patrimonial particulièrement haut de gamme avec un besoin de forte défiscalisation.

Objectif de la loi Malraux :

Instaurée en 1962 par André Malraux, cette loi a pour but la protection du patrimoine historique et architectural de la France.

La loi Malraux permet de défiscaliser sur le montant des travaux réalisés dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier classé. De ce fait, ce dispositif fait appel aux investisseurs privés pour réhabiliter le Patrimoine de la France, au sens premier du terme.

Par ce biais, on transforme de remarquables ensembles patrimoniaux (casernes, hôtel particulier, ancienne préfecture…) en ensembles résidentiels de très grande qualité.

Les conditions de la loi Malraux :

Afin de bénéficier des avantages offerts par la Loi Malraux, plusieurs conditions sont à respecter. L’immeuble doit être situé :

  • soit dans un secteur sauvegardé tel que défini par le Code de l’urbanisme (disposition qui concerne les quartiers ayant un caractère historique ou esthétique) ;
  • soit dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (dispositif qui succède depuis le 14 juillet 2010 aux ZPPAUP, Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ;
  • soit dans un quartier ancien dégradé, dans le cadre de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, si la restauration a été déclarée d’utilité publique (dispositif valable jusqu’en 2016).

L’investissement dans le cadre de la loi Malraux peut également s’effectuer par le biais de SCPI.

Obligations à respecter :

  • Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
  • Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
  • Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti (interdiction de changer le volume habitable).
  • La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l’initiative d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle. La nouvelle loi permet aussi au vendeur de réaliser les travaux.
  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.

Avantages et inconvénients :

Avantages Inconvénients
Réduction d’impôt au taux :+ Depuis 2012 :

  • 22 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
  • 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et ceux situés dans les quartiers anciens dégradés.

+ Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l’avantage fiscal, dès lors que ces travaux sont avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.

Il peut s’agir de dépenses de travaux :

  • de démolitions imposées par l’autorité publique ;
  • de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d’immeubles existants et rendus nécessaires par ces démolitions ;
  • de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage.

+ Diversification du patrimoine.

+ Revenus réguliers sous forme de loyers.

+ Indexation des loyers : revenus croissants.

+ Revalorisation du capital investi.

+ Applicable avec le régime du micro-foncier.

+ On garde la possibilité d’obtenir un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt.

+ L’avantage fiscal est applicable pendant 4 années d’imposition au maximum.

+ Réduction d’impôt exclue du plafonnement global des niches fiscales pour les dépenses payées ou les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.

+ Dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €. Le montant des dépenses excédant le plafond annuel ne peut être reporté ni faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.+  Avantage fiscal retenu pour la détermination du plafonnement global des niches fiscales si l’avantage résulte de dépenses de restauration immobilière d’un immeubles bâti pour lequel une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013.+  L’investissement Malraux nécessite une certaine rigueur (autorisation de travaux,… plus complexe que les dispositifs classiques type Pinel).+ La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.+ Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.+ Les intérêts d’emprunt ne sont notamment pas pris en compte pour le calcul de la réduction.+ Pas d’investissement possible en démembrement de propriété (sauf causé par décès d’un des conjoints investisseurs)+ Si la réduction d’impôt excède l’impôt brut, la fraction non imputée ne peut donner lieu à remboursement ou à report sur l’impôt dû au titre des années à venir.+ Le dispositif Malraux n’est notamment pas cumulable avec le dispositif Pinel. 

 

 

Conséquences pratiques de la loi Malraux :

  1. L’investisseur est devenu propriétaire d’un bien réhabilité bénéficiant d’une qualité patrimoniale exceptionnelle :
    • Emplacement au centre-ville de premier ordre,
    • Immeuble de qualité architecturale reconnue,
    • Immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes.
  2. Le propriétaire d’un bien acquis dans le cadre de la Loi Malraux doit compléter une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé :
  • Déclaration spéciale des revenus fonciers 2044
  • Notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2044
  • Concerne les contribuables avec une imposition élevée.
  • Impact de la défiscalisation immédiat sur l’année en cours et les 3 années suivantes,   limitée à 30.000 € par an.
  • Investissement de longue durée au regard de la plus-value qui se calcule à partir du prix du foncier hors travaux.
  • Vigilance sur le montage et le choix des programmes
Les règles administratives et comptables étant extrêmement complexes en loi Malraux, il est plus judicieux de faire appel à un Conseiller en Investissement Financier (CIF). Il instaurera avec son client une relation de confiance en définissant les objectifs. Étant indépendants de toute enseigne, le CIF sélectionnera le produit qu’il estime être le meilleur pour celui-ci.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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