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LMP/LNMP : Quelques réflexes pour éviter les embuches

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image003(1)L’investissement immobilier en LMP ou LMNP n’est pas tout à fait un investissement immobilier comme les autres. S’il s’agit bien d’un investissement dont le sous-jacent est la « pierre », tout le reste diffère de l’immobilier « classique » à usage d’habitation (imposition, gestion, …).

En effet, en 2007 la défaillance d’un gestionnaire significatif Transmontagne (2000 propriétaires) a mis en exergue certains éléments à prendre en considération quand on souhaite investir dans le loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Les paramètres à prendre en compte :

a. Une concurrence multiforme :

  • On constate un grand nombre de résidences construites sur des secteurs concentrés.
  • Il y a actuellement un engouement pour l’hôtellerie de plein air (Prix abordables)
  • Concurrence de hôtellerie avec une offre renouvelée (ex : Le groupe ACCOR a organisé ses marques économiques de façon plus cohérente, plus lisible et plus attractive en capitalisant sur la notoriété forte de sa marque IBIS).
  • Concurrence des destinations étrangères grâce aux compagnies aériennes lows costs.
  • Apparition du phénomène AIRBNB qui devrait « rabattre » les cartes sur le marché des résidences sans plein air.
  • L’effet Booking entraîne une baisse de la clientèle récurrente.

Ces éléments impactent le taux d’occupation du bien mais également tirent les prix à la baisse.

b. Impact de la fiscalité :

  • Si la création de Zone Rurale de Revitalisation (ZRR) a favorisé le développement de l’industrie touristique dans les secteurs à potentiel ; tous ne se révèlent pas gagnant.

De plus, ces dernières années ont assiste à une flambée de la fiscalité :

  • En 2007, la réforme de la taxe professionnelle a eu un impact négatif dans l’hôtellerie.
  • Impact de l’augmentation de la TVA qui était passé de 5,5 % à 10 % (très souvent non répercutée sur les prix de locations).

Si le cadre du Loueur meublé n’a pas été touché, la fiscalité « périphérique » est susceptible d’impacter la rentabilité de l’investissement.

c. Evolutions des normes :

  • Si un investissement très ressent est aux dernières normes ERT (Etablissement Recevant du Public) ce n’est pas le cas pour beaucoup de résidences de tourisme datant d’avant 2011.
  • Afin d’éviter l’obsolescence de son investissement, il faut être pleinement conscient qu’il sera nécessaire d’effectuer des travaux réguliers. En effet, ils seront obligatoires en raison du vieillissement du mobilier et des parties communes sans oublier le « déclassement » du fait de la concurrence. Sans cela, le taux de remplissage baissera et les prix de locations suivront… à terme, le gestionnaire renégociera les loyers à la baisse.

Pendant très longtemps, le loueur meublé a été vendu par des commerciaux peu scrupuleux qui n’indiquaient pas ce paramètre à leurs clients. De ce fait, il est important de vérifier que cet élément est pris en compte dans la simulation de votre investissement.

La loi ALUR imposera à partir du 1er janvier 2017 l’obligation par la copropriété de provisionner 5 % du budget de fonctionnement du syndic pour supporter tous types de travaux.

d. Le prix du mètre carré :

  • Il est important de pouvoir comparer le prix du mètre carré de son investissement en loueur meublé avec le prix de l’habitat neuf classique. En effet, les opérateurs Promoteurs/Gestionnaires ont tendance à favoriser la marge promotionnelle ( prix de vente élevé)au détriment de la gestion. De ce fait, il peut y avoir une surévaluation des loyers afin que le montage soit « plus vendeur ». En général, cette situation ne dure pas très longtemps (bail 9 ans) et se termine par une correction plus ou moins sévère (renégociation).
  • Un écart trop important du mètre carré entre l’habitat neuf et le loueur meublé peut être le signe d’un loyer surévalué.

e. Le gestionnaire :

  • Tous les gestionnaires ne se valent pas. En effet, la montée en charge peut être plus lente que prévu et la saisonnalité mal appréciée au départ (résidence de tourisme)…sans oublier un loyer mal calibré par rapport au marché.

En conclusion :

Le LMP ou LNMP n’est pas un produit financier mais de l’immobilier. A ce titre, il est important de respecter les règles d’un investissement immobilier : L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Investissez plutôt dans des résidences étudiantes ou des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
Faites-vous aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les nombreuses offres sur le marché le meilleur emplacement afin de réaliser votre projet avec le gestionnaire adapté.
Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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