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L’hôtellerie

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hotellerie

Avec la baisse des rendements locatifs, les épargnants sont à la recherche de placements plus rémunérateurs. Parmi eux, l’achat d’hôtels suscite un réel engouement. Il constitue un placement alternatif aux marchés immobiliers traditionnels (résidentiel et tertiaire).

L’investissement hôtelier permet d’espérer des gains élevés. De plus, ce marché s’est ouvert au grand public avec l’apparition de produits d’investissement plus largement distribués (fonds non coté ou parts de sociétés immobilières ou hôtelières).

Données de l’hôtellerie en France :

L’industrie hôtelière repose sur des fondamentaux stables et fait preuve de robustesse en période de crise. Ses recettes et bénéfices progressent régulièrement.

Selon la dernière étude de l’INSEE (parue en 2013), avec 83 millions d’arrivées chaque année, la France représente 8 % des arrivées mondiales. Elle est de ce fait la première destination touristique de la planète. Cette place de leader s’est confirmée en 2014 avec les derniers chiffres publiés par l’Organisation Mondiale du Tourisme.

Toutefois, toujours d’après l’étude INSEE, la France n’est que le 3èmepays pour les recettes derrière les États-Unis et l’Espagne (seulement 5 % des recettes du tourisme international).

Selon l’étude MKG EuropeanHospitality Report 2014, près de 70 % du parc hôtelier français est constitué d’établissements classés entre 0 et 2 étoiles. Cela ne correspond plus aux standards internationaux.A titre comparatif, l’Espagne, notre principal concurrent, à un parc hôtelier représenté à 80 % d’hôtels classés 3 et 4 étoiles (source « Hoteles España 2011 » – CBRE).

La France pèche par son manque de structures répondant aux normes internationales pour le tourisme d’affaires et de loisirs (Sous capacité hôtelière sur ce segment). Malgré ça et en dépit d’un contexte économique morose, l’investissement hôtelier est très convoité.

Pourquoi investir dans ce type d’actif ?

L’atout du marché hôtelier présente une forte valeur intrinsèque et une faible volatilité. La vacance y est bien moins importante que dans l’immobilier traditionnel compte tenu de la diversité de la clientèle (clients d’affaires, loisirs, groupes et individuelle).

Comment accéder à ce type d’actif :

  1. En direct :

Si un établissement hôtelier peut s’acquérir en direct (fonds de commerce et/ou murs) ; il nécessite un investissement très important (pas moins de 4 à 5 millions d’euros pour Paris et de 2 à 3 millions d’euros pour la province d’après Olivier Carvin, président du Groupe Maranatha). De plus, il vaudra mieux viser les « hôtels bureaux » (établissements sans restaurant). En effet, la restauration quelque soit les spécialités est un centre de coûts plutôt qu’une source de profit pour l’hôtel.

  1. Par le biais d’un placement financier :

La souscription de produits hôteliers est possible par :

  • des fonds non cotés (Fonds Commun de Placement à Risques, Fonds d’Investissement de Proximité) ;
  • l’achat de parts de sociétés immobilières ou hôtelières.

Cela permet à un épargnant d’accéder à un marché peu ouvert en direct et avec un investissement nettement moins élevé.

Ces dispositifs permettent de lever de l’argent afin d’acquérir des hôtels (fonds de commerce, murs d’hôtel, ou les deux) en faisant appel ou pas à l’emprunt (effet de levier par l’endettement). La cible de ces fonds ou parts de sociétés sont les hôtels à rénover ce qui permettra la montée en gamme et ainsi s’adapter aux attentes des clients.

Une deuxième stratégie est de transformer des immeubles de bureaux en hôtel. La reconversion d’immeubles (encouragée par la difficulté à trouver du foncier disponible et dans un contexte morose pour l’immobilier de bureaux) est très intéressant et permettra une meilleure valorisation de l’immobilier… donc du potentiel de plus-value.

A l’échéance, les hôtels sont revendus et les éventuels gains sont partagés entre les investisseurs. Cette stratégie est d’autant plus pertinente quand il s’agit de Paris. En effet, l’hôtellerie parisienne est trop chère (valorisation allant jusqu’à 10 fois le chiffre d’affaire) et les opportunités sont rares.

Quel rendement attendre ?

Les perspectives de rendement sont élevées. Elle oscille dans une fourchette allant de 4 % à 10 % net par an selon le dispositif (hors impôts, sous réserve d’une durée de placement d’au moins six ans). Ce rendement n’est pas garanti.

Quels sont les risques ?

  • Le secteur de l’hôtellerie n’est pas à l’abri de déconvenues dans un contexte économique difficile (sensible au ralentissement de l’activité économique et à la perte de pouvoir d’achat des classes moyennes) ;
  • Rentabiliser sur le long terme la location de surfaces dont le prix d’achat est élevé peut s’avérer compliqué ;
  • Tient à la qualité de l’exploitant du fonds hôtelier. Favoriser les fonds qui délèguent à des grands groupes ou qui intègrent l’ensemble des métiers de la chaîne de valeur de l’hôtellerie (de l’investissement financier à la gestion).

Fiscalité :

  • La réduction ISF représente 50% du montant versé au capital initial ou aux augmentations de capital d’une PME, dans la limite de 45 000€ (soit un versement maximal ouvrant droit à une réductionfiscale de 90 000€).
  • La réduction d’impôt sur le revenu représente 18% du montant versé au capital initial ou aux augmentations de capital d’une PME, dans la limite de 9 000 € pour une personne seule (correspondant à une souscription au capital de 50 000 €) et de 18 000 € pour un couple marié (correspondant à une souscription au capital de 100 000 €)

Ce placement est à inscrire impérativement sur un PEA ou un PEA-PME, pour bénéficier d’une fiscalité attractive sur le rendement versé à terme du placement. Cela permet aux investisseurs de bénéficier de revenus nets d’impôts et d’une exonération de la plus-value.

C’est à l’investisseur de faire inscrire lui-même ses titres sur le PEA. Cette opération est parfois délicate auprès de certains courtiers.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
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