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L’évaluation de son immobilier dans l’ISF

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ISFChaque année, à la même époque, la même question se pose : comment estimer son patrimoine immobilier dans sa déclaration d’Impôt Sur la Fortune. C’est un sujet à estimation variable selon les contribuables.

Il est important de revenir aux fondamentaux en reprenant les textes afin de mieux appréhender l’estimation d’un bien immobilier dans sa déclaration ISF.

L’ISF est un état des lieux du patrimoine du redevable au 1er janvier de chaque l’année. Tel un bilan comptable, le redevable doit retranscrire la photographie de son patrimoine arrêté au 1er janvier sur sa déclaration ISF de l’année de paiement.

important_pointLe redevable de l’ISF n’est pas systématiquement le contribuable de l’impôt sur le revenu : Le foyer fiscal n’est pas le même. En effet, pour l’impôt sur le revenu, les enfants majeurs peuvent être rattachés au foyer fiscal de leur parent, ce qui n’est pas le cas pour le calcul de l’ISF (prise en compte uniquement du patrimoine des mineurs).

De manière générale, un bien immobilier doit être évalué en fonction de sa valeur vénale au 01/01 de chaque année. C’est-à-dire au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché. Pour ce faire, il est possible de comparer les prix de vente de biens de même nature (statistiques publiées par les notaires, guide Callon, publication des réseaux immobiliers).

Depuis le 2 janvier 2014, vous pouvez également vous connecter sur le site « PATRIM Usagers » (gratuit). Ce nouveau service des impôts permet d’avoir accès à la base de toutes les transactions immobilières enregistrées par le fisc à la conservation des hypothèques.

L’ISF est donc basé sur une déclaration estimative des parties soumise au contrôle ultérieur du fisc. S’il y a désaccord avec l’administration fiscale, cette dernière doit vous opposer au moins 3 évaluations correspondant à des biens intrinsèquement similaires. Dans certains cas, une décote peut être pratiquée.

Cas de la résidence principale :

Un abattement de 30% est appliqué lorsque l’immeuble est occupé par le propriétaire au titre de sa résidence principale (article 885 S du CGI).

important_pointLorsque la résidence principale est logée dans une SCI, l’abattement n’est pas applicable sur la valeur des parts de SCI propriétaire de la résidence principale des associés.

Cas d’un bien en indivision :

Un bien détenu en indivision, en principe, bénéficie selon la jurisprudence de la Cour de cassation d’une décote de 20 % pour tenir compte des difficultés de vendre sans l’accord des indivisaires.

Cas de l’immobilier locatif :

L’évaluation de l’immobilier locatif se fait en principe sur sa valeur vénale. Toutefois, il est admis une décote de 20% pouvant s’appliquer. La question du taux doit être appréciée en fonction de chacune des situations (occupation pendant toute l’année ou pas, bien relevant de la loi 1948,…)

important_pointPas d’abattement pour les immeubles grevés d’une inscription d’hypothèque ou donnés au redevable de l’ISF avec une interdiction d’aliéner. Idem pour tout immeuble dont la libre jouissance a été donnée à un parent ou un proche.

Cas de la Société civile immobilière :

L’’évaluation d’un bien immobilier logé dans une société civile immobilière (SCI) doit figurer sous la rubrique droits sociaux ou autres valeurs mobilières (annexe 3). Et cela même si, concrètement, elle est déterminée en fonction du marché immobilier, déduction faite des dettes figurant au passif dans le bilan de la société. A la différence de l’Administration, les tribunaux estiment qu’un abattement sur la valeur brute des titres est possible.

important_pointExonération des parts de SCI lorsque le bien immobilier détenu par celle-ci est donné en location ou mis à la disposition de l’entreprise dont le contribuable redevable de l’ISF est dirigeant.

Cas des terrains à bâtir :

Evaluation selon les prix du marché, sous réserve de remplir les critères posés par le Code de l’urbanisme (possibilité d’obtenir un permis de construire, présence d’éléments d’équipements et de viabilité). Si des travaux de construction sont en cours, l’estimation doit tenir compte de leur état d’avancement. Les éléments de comparaison étant difficiles à trouver, Il vaut mieux recourir à un expert.

Cas des terres agricoles et parts de groupement foncier agricole (GFA) :

L’évaluation se fait généralement par comparaison. Il est possible d’utiliser :

  • Les statistiques du ministère de l’Agriculture sur les prix moyens à l’hectare
  • Les statistiques des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer)
  • Guide Callon (distinction entre terres libres et terres louées).

Pour les parts de GFA, elle est réalisée selon la valeur de la part au 31 décembre, communiquée par le gérant lors de l’assemblée générale ordinaire.

important_pointLes biens ruraux ou en parts de GFA lorsqu’ils sont assimilés à des biens professionnels, loués à un membre du groupe familial au titre de son activité principale et pour une période minimale de dix-huit ans sont totalement exonérés. En revanche, quand seule la condition de location pour dix-huit ans est remplie (bail rural à long terme ou bail cessible, l’exonération est limitée à 75 % de la valeur des biens jusqu’à 101 897 €, puis à 50 % au-delà de cette somme.

Cas des biens professionnels :

Les biens professionnels sont exonérés d’ISF (cf. conditions sur le site www.impots.gouv.fr).

 

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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