Placement invest

Les tendances au 3ème trimestre 2015

1

Les tendances du marché immobilier au 3ème trimestre 2015 :

tendance-du-marche

Le choix de la zone géographique est important car les rendements immobiliers ne sont pas homogènes dans l’espace. De plus, la rémunération du risque est différente selon les marchés. En effet, on parle communément du marché de l’immobilier alors qu’il y en a 4 types :
– Marché de l’habitation
– Les bureaux
– Les locaux commerciaux
– Les entrepôts et locaux industriels

a- Le marché du logement :

• Les logements neufs :
Selon la dernière enquête Patrimoine de l’INSEE, l’attrait des français pour l’immobilier ne se dément pas. En effet, au début de l’année 62,7 % des ménages possédaient un patrimoine immobilier (résidence principale et autre). On constate que depuis 1998 cette proportion ne cesse d’augmenter. Toutefois, depuis 2010 la progression est plus lente.
Lors de la dernière communication de la Fédération des Promoteurs Immobilier (FPI), une augmentation de 18 % des ventes au troisième trimestre a été constaté. Les promoteurs enregistrent ainsi leur quatrième trimestre consécutif de progression. De ce fait, on devrait atteindre un total de 115 000 logements réservés en 2015 (niveau identique à 2010). On constate depuis le début de l’année que les ventes aux investisseurs ont progressé de 65 % et continuent à dépasser les ventes en accession de propriété.

                        Indicateurs dans le détail :

– Les ventes de résidences services (seniors, étudiants, etc…) reculent de -3,3 % alors qu’elles étaient déjà à des niveaux très faibles.
-Les ventes en bloc (bailleurs sociaux, etc…) sont en recul de -15,5 %.
– Les ventes en accession ne décollent pas, surtout pour les ménages modestes. Ces dernières progressent que de +5 %.
– L’offre commerciale stagne (-0,3 % depuis le 3e trimestre 2014)
– Les délais d’écoulement des biens se réduisent de 15,2 à 11,8 mois sur la même période. 

On constate que les prix des logements neufs sont devenus inaccessibles pour une partie des ménages des classes « modestes » et « moyennes ». De plus, la plupart des particuliers achètent un logement en empruntant à nouveau sur de longues durées (56 % des acquéreurs ont un crédit immobilier sur 20 ans, alors qu’ils n’étaient que 44,5 % en 2013). Toutefois, l’évolution des prix dans les plus grandes villes française est contrastée. En effet, la correction à la baisse des prix moyens se confirme comme à Paris, Nantes, Nice, Montpellier ou encore Lille. Par contre des villes comme Toulouse, Lyon et Strasbourg voient leur prix continuer à progresser.

 L’accession à la propriété devrait progresser en 2016 compte tenu de la récente réforme du Prêt à taux Zéro (PTZ). En effet, la plupart des moins de 30 ans sont des primo-accédants qui n’ont pas les ressources nécessaires pour passer à l’acte. Cela devrait leur donner un coup de pouce.

• Les logements anciens :

Au niveau national, d’après l’INSEE et les notaires, on constate au troisième trimestre 2015 que les prix dans l’ancien ont légèrement augmenté de +0,5 % par rapport aux trois mois précédents. Toutefois, les prix sont en baisses de -1,5 % sur un an. Les notaires confirment ce frémissement de tendance positive puisqu’ils précisent qu’il s’agissait de la première hausse sur un trimestre depuis quatre ans.

   – Les prix des appartements anciens progressent de +0,4 % par rapport au 2e trimestre (-1,7 % sur un an)
– Les prix des maisons anciennes augmentent légèrement avec +0,5 % (-1,4 % sur un an).

Si on regarde un peu plus dans le détail, on remarque une légère hausse des prix en Ile-de-France avec +0,8 % sur le troisième trimestre (-1,2 % sur un an). En province, les prix augmentent dans une moindre proportion avec +0,3 % (-1,7% sur un an).
Il semble qu’une tendance de reprise se confirme puisqu’à septembre l’Insee constate une reprise du volume des échanges avec 753 000 transactions au cours des douze derniers mois.
Le fait que les taux de crédit sont toujours à des niveaux très bas ainsi qu’une stabilité des prix, dans l’ancien comme dans le neuf, devrait conforter cette tendance en 2016… A suivre.

b- Le marché des bureaux :

Compte tenu de l’hétérogénéité de ce marché au niveau nationale ; l’analyse se concentre sur l’Ile-de-France.
Après un premier semestre particulièrement décevant, le marché des bureaux en Île-de-France a montré des signes de reprise au cours du troisième trimestre. Toutefois, ce rebond n’est pas suffisant pour rattraper le retard pris depuis le début d’année. En effet, les volumes restent en retrait de 6 % par rapport à la même période de l’année 2014.
Paris intramuros continue à faire figure de locomotive pour le marché des bureaux. En effet, la ville concentre 47 % des volumes placés à neuf mois soit une progression de 12 % des transactions par rapport à l’an dernier. De même, la boucle Sud enregistre aussi une belle progression avec +55 % (les grandes surfaces +143 % et les petites et moyennes surfaces +5 %). Par contre, les autres zones géographiques sont en difficulté (La Défense baisse de -30 % sur un an).

Concernant le taux de vacance en Ile-de-France, il atteint 7,4 % au 1er octobre soit le même niveau qu’il y a un an mais on constate une baisse de -0,2 point depuis le deuxième trimestre. Si on rentre plus dans le détail, on remarque que ce taux est hétérogène. En effet, Le Croissant Ouest a les taux de vacance les plus élevés (17,3 % en Péri-Défense et 15,4 % en Boucle Nord). Par contre, celui-ci n’est que de 4,6 % dans Paris intramuros.

La reprise de la croissance en France (PIB prévu de 1,1 % en 2015) ainsi qu’un prix du pétrole bas combiné à des conditions de crédits favorables devraient favoriser le secteur du bureau car très sensible à la conjoncture économique.

c- Les locaux commerciaux :

• Les tendances :

Malgré le développement des ventes sur internet, le commerce physique n’est pas voué à disparaître pour autant. En effet, si au départ les deux canaux de distribution semblaient se concurrencer, il semble que ce ne soit plus tout à fait le cas. On observe qu’une tendance au niveau se dessine au niveau de certaines grandes enseignes par la mise en place d’une stratégie de distribution multicanale.
C’est le cas de Marks & Spencer qui a opté pour une des offres distinctes reposant sur des magasins physiques pour l’alimentaire et une sélection d’habillement limitée, internet prenant le relai pour permettre aux clients d’accéder à une offre textile exhaustive. A l’inverse, Amazon a ouvert il y a quelques mois sa première librairie physique à Seattle (Etats-Unis). Cela montre bien la progression des acteurs du commerce en ligne vers le commerce physique. Pour la France, de très nombreuses marques, tel que la FNAC, adoptent ce type de stratégie. On peut d’ores et déjà dire que le commerce internet et le commerce physique ne s’opposent plus mais sont devenus complémentaires.

 Les centres villes :

Le rythme de vie de la population, surtout citadine, fait que l’offre commerciale doit évoluer en s’adaptant aux horaires décalés et par une plus grande amplitude des horaires d’accessibilité. En effet, le développement des supérettes alimentaires en est la parfaite illustration. De plus, le développement de l’offre de restauration sur le pouce accompagne également cette tendance liée à l’évolution des rythmes de vie en ville.

 Les centres commerciaux :

Une rénovation de l’image des centres commerciaux semble également se dessiner. En effet, on assiste au développement de très grands centres commerciaux conçus comme des lieux d’enchantement tant d’un point de vue architectural que de l’offre commerciale (marques textiles, mise en valeur des produits, offre de loisirs, bars et restaurants). Cette tendance est mondiale. En effet, en Scandinavie, les bibliothèques et les services publics se sont implantés dans des centres commerciaux et ne désemplissent pas. En France, sur la côte d’azur, on a assisté à l’implantation d’un casino au sein du centre commercial Polygone Riviera. De plus, la mise en place de cartes de fidélité permet de connaitre les habitudes de consommation des clients qui fréquentent ces lieux afin de leurs proposer des offres ou des invitations complètement personnalisées (renforce les liens de fidélité et la fréquentation).

• Données économiques : (source BNP Paribas Real Estate 1er semestre 2015)

Dans notre pays, le commerce représente environ 20% de l’investissement en immobilier d’entreprise. Le secteur du commerce reste dynamique en France, avec un chiffre d’affaires 2015 estimé à 446 Mds €.

La reprise économique dans notre pays devrait se traduire par une accélération de la croissance (PIB prévue à 1,8% en 2016). Toutefois, le niveau important du chômage pèse sur l’activité économique. De plus, la croissance de la consommation repart.

Comme pour l’année dernière, les centres commerciaux représentent la majorité des transactions (64% du montant investi sur les 5 premiers mois de l’année).
En zone urbaine, les commerces de pied d’immeuble se distinguent avec 47 % du nombre de transactions. On constate ainsi que le centre-ville reste attractif pour les investisseurs. Ces données sont d’autant plus vraies dans les grandes agglomérations qui bénéficient d’un centre-ville historique dynamique.

d- Les entrepôts et locaux industriels :

Nous passerons très vite sur l’analyse du marché des entrepôts compte tenu de la désindustrialisation de la France (marché en crise).
La conjoncture étant favorable (prix du pétrole, faiblesse des taux d’intérêt, etc…), le volume placé d’entrepôts a poursuivi son accélération avec plus de 2,2 millions de m² placés sur les trois premiers trimestres de l’année 2015 (+16 % en un an). Il s’agit de la meilleure performance depuis 2008.

On constate que sous l’impulsion des ventes croissantes par internet, les entreprises de logistique, pour une question de rationalisation des coûts, ont un attrait grandissant pour les bâtiments XXL.

Concernant les valeurs locatives faciales, on remarque qu’elles sont restées stables sur un an à des valeurs basses (entre 30 et 50 €/M2).

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Un commentaire

Laisser un commentaire