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Les résidences séniors

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image005Le vieillissement de la population française est une réalité. Selon l’INSEE, entre 2005 et 2050 la population de plus de 65 ans passera de 10 à 18 millions de personnes entre 2005 et 2050, soit une augmentation de 80 %. Bien que l’espérance de vie s’allonge, le vieillissement entraîne de nouveaux besoins et dans la plupart des cas un affaiblissement de la santé physique et/ou morale. Face à ce constat, miser sur la « Silver économie » n’est pas dénué de sens. D’ailleurs, l’investissement dans un logement de vie pour ce type de population (résidence senior ou EHPAD) a le vent en poupe. Toutefois ces deux segments ne répondent pas au même marché (population différente).

Si pour l’investisseur, la multiplication des résidences seniors peuvent représenter une réelle opportunité, il convient cependant de rester prudent (risques diffèrents de l’immobilier classique).

Afin de pouvoir juger de l’intérêt de ce type de placement, il est important de :

  • Connaître le potentiel du marché
  • Comprendre cette niche d’investissement.
  • Faire un état des lieux.

Quelques chiffres :

  • En 2014, 1 personne agée sur 4 de plus de 75 ans est valide et autonome. Cependant ils sont fragilisés.
  • Allongement de la durée de vie en meilleure santé et en particuliers pour les tranches de 65 à 80 ans.
  • Selon l’Insee, le pourcentage des plus de 60 ans va augmenter jusqu’en 2035, pour atteindre 31% de la population
  • En 2060, l’espérence de vie aura progressée de 20 ans par rapport à 1950
  • Âge moyen d’entrée de 75 ans
  • 1 senior sur 2 serait prêt à vivre en résidence

Qu’est-ce qu’une résidence senior ?

Elles sont constituées d’appartements individuels (de 1, 2, 3 ou 4 pièces) et parfois de petites maisons de plain-pied. Dans les faits, le format le plus fréquent est un 2 pièces de 40 M2.

Ce type de résidence a pour objectif de procurer aux résidents une indépendance et de garantir une convivialité dans des lieux de vie adaptés et aménagés(restaurant, le salon, espace forme, …). Elles sont sécurisées (accueil 7/7 jours, interphone, portails aux accès de la résidence…) et adaptées à la population senior (ascenseurs, équipement des appartements…).

Certaines résidences peuvent également choisir de proposer des services complémentaires (assistance 24 h/24, restauration à l’unité, ménage, …).

Les risques :

Compte tenu du positionnement de ce type de placement immobilier « particulier » , il recèle un certain nombre d’embuches. A cet effet, merci de vous reporter sur l’arcticle : « les réflexes pour éviter les embuches ».

Toutefois, certaines contraintes et risques sont propres aux EHPAD :

  • Normes strictes : L’établissement signe une convention tripartite qui permet d’harmoniser les prestations offertes, accentuer la transparence dans la gestion des structures et accroître la démarche qualitative.
  • Une réglementation changeante : Le risque lié à l’évolution permanente de la réglementation et de la législation. Dans le cas où l’établissement n’est plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. Sachant que l’EHPAD est un actif immobilier dédié, l’exploitant ne peut le recycler.
  • Faillite du gestionnaire : Possibilité de faillite du gestionnaire. C’est pourquoi des travaux sont mis en place afin de répondre aux exigences de la législation en vigueur.
  • Concurrence directe : Les seniors sont de plus en plus nombreux à vouloir rester à leur domicile. Il y a une multiplication de dispositifs qui ont été mis en place pour les y aider (services à la personne type ADMR, systèmes de télé alerte, …).

Le rendement :

Le niveau de rendement pour un investissement en résidence sénior se situe entre 4 et 4,5% HT. Si l’intérêt de ce type de placement est garanti par un bail ferme avec un gestionnaire. Il ne faut pas pour autant se laisser aveugler par une perspective de rentabilité « sur le papier ».

Fiscalité :

L’investisseur se trouve placé sous le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). A ce titre, il bénéficie d’avantages fiscaux liés à ces deux statuts.

Afin de rentrer plus dans le détail sur la fiscalité du LMP et LNMP, merci de vous reporter sur les articles en bas de page.

Pour conclure :

Le concept des résidences séniors nous vient des Etats Unis. S’il a permis de combattre l’isolement des personnes âgées, je ne suis pas certain que tous les modèles américains sont transposables dans les autres pays (question culturelle). En effet, j’ai le souvenir d’une résidence séniors située dans une des plus grande ville de Midi-Pyrénées et commercialisée par un des leader de ce type de logements dont les investisseurs se sont « mordu les doigts » très longtemps…. Elle a tellement marché qu’elle est actuellement occupée pour l’essentiel par une population jeune. Ceci étant, une vérité d’un jour n’est pas une vérité universelle.

Depuis, le modèle a été toutefois affiné et semble trouver progressivement sa place. Ceci étant, beaucoup d’acteurs dont un nombre important de groupe de promotion immobilière sont attirés par le fort potentiel de croissance du marché des personnes âgées.

Quoiqu’il en soit à investir dans ce type de résidences services, j’ai une préférence pour le haut de gamme bien situé géographiquement.

Seule la qualité de l’exploitant (savoir-faire) et son antériorité sur ce segment permettra de pérenniser le modèle économique (taux d’occupation, …).

Compte tenu de mes propos, il parait important de vous faires aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les nombreuses offres du marché le meilleur emplacement afin de réaliser votre projet avec le gestionnaire adapté (solidité financière, …).

Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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