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Les résidences étudiantes :

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A l’heure des résultats du Baccalauréat 2015 où le taux de réussite reste quasi stable avec 87,8 % par rapport à l’an dernier (soit 617 900 candidats) ; il parait intéressant d’étudier cette niche de marché que représente cette population. De plus, la France depuis 2000 est avec l’Irlande, le pays le plus fécond d’Europe. Tout laisse penser qu’un investissement dans une résidence étudiante présente une opportunité et devrait être pérenne dans le temps. En effet, ce type de placement répond à la pénurie de logements à laquelle sont confrontés les jeunes (85 % des demandes de cette population restent insatisfaites).

Cependant, est-ce pour autant une raison suffisante pour se lancer dans un investissement dans des résidences pour étudiants ? Afin de pouvoir se faire une idée plus précise sur l’intérêt ou pas de placer une partie de son épargne dans ce type de placement, nous allons étudier différents points permettant de se positionner de façon objective.

Quelques chiffres :

  • 2,4 millions d’étudiants en France en 2014 dont quasiement 12 % d’étrangers.
  • Répondre à la demande reviendrait à multiplier par 2 le nombre de logements étudiants dans les 10 prochaines années, selon les préconisations des pouvoirs publics.
  • Les résidences avec services représentent environ 30 % du parc global de logements collectifs.
  • L’offre du parc public couvre seulement 15 % des besoins (Conseil Régionaux des Oeuvres Universitaires et Scolaires).

Qu’est-ce qu’une résidence étudiantes ?

Une résidence de services pour étudiants, est un groupe d’appartements de petites superficies (essentiellement de types studios et T2) situés à proximité des universités, pôles d’enseignement supérieurs ou autres grandes écoles. Ces logements sont meublés et équipés de kitchenette, d’une salle d’eau et du nécessaire pour vivre et travailler (canapé-lit, bureau…). De plus, ces résidences étudiantes proposent de nombreux services (internet, laverie,…).Elles offrent un excellent niveau de sécurité (la majorité de la population est féminine dans les résidences). Ce type de logement est parfaitement adapté aux besoins des étudiants et à leur budget limité.

Légalement, pour être qualifiée d’étudiante, une résidence doit être occupée par au moins 70 % d’étudiants. Le seuil de 70 % est de trois mois du 1ER octobre au 31 décembre de chaque année de la période d’engagement de location.

 Où investir ?

Si chaque région dispose de son pôle universitaire, classes préparatoires et autres formations supérieures, la demande n’est pas uniforme au niveau national. En effet, certaines souffrent plus que d’autres d’une pénurie de logements étudiants. A noter qu’il y a 6 territoires visés par la ministre de l’Enseignement supérieur (le déficit de logements est situé là où le nombre d’étudiants est le plus important). Il faut donc viser ces zones en priorité sans pour autant oublier les pôles d’attractivité qui gravitent autour de ces métropoles.

Les risques :

Compte tenu du positionnement de ce type de placement immobilier « particulier » , il recèle un certain nombre d’embuches. A cet effet, merci de vous reporter sur l’arcticle : « les réflexes pour éviter les embuches ».

Risques spécifiques :

  • Evitez les emplacements parfois trop spécifiques.
  • Le marché est mature et il peut y avoir, sur certaines résidences, une inadéquation entre le loyer proposé et la solvabilité du gestionnaire. Il faut donc choisir des exploitants incontestables sur des emplacements qui le sont tout autant.

Le rendement :

Selon SAVILLS EUROPEAN RESEARCH, l’intérêt croissant des investisseurs pour le logement étudiant en France combiné à une offre limitée de produit prime (de qualité, bien situé) exercent une pression à la baisse sur les taux de rendement. La rentabilité se situe entre 3,5 à 4,5 % HT.

Afin d’assurer des rendements sur le long terme il est essentiel d’investir dans des résidences étudiantes situées dans les grandes villes universitaires françaises.

Le potentiel du marché est tel que les promoteurs se sont engouffrés dans cette niche afin de proposer aux épargnants d’acquérir un logement dans ce type de résidence spécialisée.

Fiscalité :

L’investisseur se trouve placé sous le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). A ce titre, il bénéficie d’avantages fiscaux liés à ces deux statuts.

Afin de rentrer plus dans le détail sur la fiscalité du LMP et LNMP, merci de vous reporter sur les articles en bas de page.

Pour conclure :

Si l’investissement est très intéressant par sa rentabilité (loyers garantis par principe) et ses avantages fiscaux, il ne faut pas pour autant s’écarter des fondamentaux de l’immobiler (l’emplacement). Dans tous les cas, le besoin pour ce type de bien est réel.

Face à ce constat, il parait important de vous faires aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les nombreuses offres sur le marché le meilleur emplacement afin de réaliser votre projet avec le gestionnaire adapté (solidité financière, …).

Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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