Placement invest

Le Portugal

0

portugal

Le Portugal : le nouvel eldorado de l’immobilier européen

Après avoir chuté d’environ 20 % pendant la crise financière (Lisbonne n’a baissé que de 5 à 10 %) ; on constate un renversement de la tendance. En effet, les prix commencent à augmenter très légèrement : +1,5 % en moyenne sur un an glissant à mars 2015. Encore une fois, Lisbonne se distingue du reste du pays avec une augmentation de +4 %.

Ces chiffres traduisent une amélioration de la situation économique du pays. En effet, la croissance reprend avec une perspective pour 2015 de 1,6 %, ainsi qu’une stabilisation du chômage.

 

En 2014, il y a eu 23 000 biens acquis par des étrangers (plus de 1 sur 5). 3.680 français ont sauté le pas.

La procédure d’achat d’un bien immobilier :

1/ Avant tout engagement :

Dans le cadre d’un achat immobilier au Portugal, il est impératif d’engager un avocat spécialisé car le champ d’action d’un notaire est moins large qu’en France.

Celui-ci se chargera de certains contrôles concernant le logement. Il s’assurera entre autre si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) à la mairie correspond à la situation actuelle. Cette démarche a lieu avant la signature du compromis de vente. Cela permet d’éviter d’acquérir un bien à «  problème » (construction sans permis ou bien saisi).

Il est possible de donner à votre avocat une procuration définissant le cadre de sa mission afin qu’il puisse agir en votre nom. Les avocats et les frais juridiques varient en général de 1% à 1.5% (hors TVA).

Compte tenu de la législation différente de la nôtre, il est important de faire analyser par son juriste 3 documents avant tout engagement ferme :

a. Document du cadastre : (Certidão de Teor)

Au Portugal, le cadastre est sûr et efficace. Ce document permet de savoir qui est le véritable propriétaire mais également de s’assurer que le bien n’est pas grevé par une hypothèque ou d’autres charges.

b. Le Document d’identification fiscale du bien : (caderneta predial)

Il permet de savoir sur quelle valeur les impôts fonciers seront calculés

c .La licence d’habitation : (Licença da Habitação / Utilização)

Ce document est un élément indispensable à la vente. Il indique si le bien a été construit conformément aux plans soumis au Conseil Municipal.

Les biens construits avant 1951 sont exemptés de cette exigencemoyennant la présentation d’un document justificatif. Les biens destinés à d’autres usages (stockage, …) ont une licence d’utilisation et pas d’habitation.

Depuis 2004, tous les biens immobiliers construits à partir de cette période doivent avoir une fiche technique (type de construction, isolation, matériaux,…).

Le Certificat de performance énergétique (Certificado Energetico) est obligatoire depuis 2009 pour tous les biens en milieu urbain.

2/ Les démarches personnelles à effectuer :

a. Le numéro d’identification fiscale (NIF) :

Il est obtenu auprès de l’administration fiscale. Le NIF est indispensable pour l’ouverture d’un compte en banque.

b. Ouvrir un compte :

Il servira pour transfert d’argent pour l’acquisition mais également pour régler les dépenses afférentes au bien.

Fiscalité immobilière :

Les taxes et les frais juridiques sont calculés sur le prix d’achat du bien. Ils sont à la charge de l’acquéreur. Il en va de même pour le règlement concernant l’enregistrement du bien auprès du cadastre et du fisc.

  • a. Droits de timbre : (Imposto do Selo) 
  • Impôt fixe de 0,8 % calculé sur la valeur d’achat ou valeur fiscale si cette dernière est supérieure.
  • b. Impôt foncier sur Transmissions Immobilières onéreuses : (MIT)
  • Il s’agit d’un impôt calculé sur la valeur d’achat du bien ou la valeur fiscale quand cette dernière est supérieure. A ce moment-là, il est appliqué un barème selon des tranches. Celui-ci va de 1 % à 8 % (cas d’abattement pour certaines tranches).
  • Concernant l’acquisition de terrain, l’impôt est de 5 %. Pour tous autres édifices urbains le taux est de 6,5 %.
  • c. L’IMI : (taxe foncière des municipalités)
  • L’impôt foncier est dû annuellement. Il est calculé sur la valeur fiscale du bien :
  • Terrains agricoles 0,8 %
  • Pour les autres biens, le taux d’imposition varie entre 0,30 % et 0,50 %. Les Maires déterminent annuellement leur taux entre cette fourchette.

Cas du Droit de timbre annuel : (Imposto do Selo)

Ne concerne uniquement les biens immobiliers d’une valeur patrimoniale supérieure ou égale à 1 000 000 €. Son taux est de 1 % par an (biens d’habitations) ou 7,5 % (personne morale domiciliée dans un pays soumis à un régime fiscal plus favorable).

  • d. Impôts sur les revenus locatifs:
  • Les revenus perçus seront soumis au paiement d’un impôt sur le revenu au taux fixe de 28 % si le propriétaire est une personne physique ou 25 % si c’est une personne morale. Dans les 2 cas, les charges d’entretiens, de manutention et les impôts fonciers peuvent être déduits du revenu pour le calcul de l’impôt.
  • e. Les plus-values immobilières :
  • La taxe sur les plus-values générées est calculée au taux fixe de 25 %.
  • Le Portugal offre bon nombre de possibilités pour de l’investissement locatif ou acquérir une résidence secondaire avec ses 1793 kilomètres de littoral.
  • Faites le choix d’une ville dynamique (Lisbonne, Porto) ou d’une destination touristique déjà établie afin de garantir la liquidité de votre investissement et qui devrait se valoriser plus dans l’avenir.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire