Placement invest

Le nouveau Bail

0

Le nouveau bail d’habitation :

image002(3)La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a instaurée d’importants changements pour les locataires et les propriétaires. En date du 29 mai 2015, un décret (N°2015-587 publié au Journal Officiel) défini le bail type. A cela s’ajoute un arrêté paru le même jour qui vient détailler la notice qui doit être annexée au contrat de location. Il s’agit d’informer bailleurs et locataires sur leurs droits et devoirs respectifs (entre 11 et 18 pages, selon la police de caractères sélectionnée).

Ces deux textes rentrent en application à compter du 1er août. S’ils reprennent les principales mesures de la loi du 6 juillet 1989 qui avait été amendée par la loi ALUR, il n’y a pas de réelles nouveautés sauf une « inflation » de documents à fournir.

Dans quel cas le nouveau bail s’applique ?

Il s’applique à tous les contrats de location nue, les locations mixtes (local à usage professionnel et d’habitation) ainsi qu’à la location meublée (uniquement dans le cas que ce soit la résidence principale du locataire).

Il y a deux types de baux selon s’il s’agit d’une location nue ou de location meublée (spécificités propres).

Les locations et colocations à contrat unique (signé par tous les colocataires) doivent se conformer au bail type. Les bailleurs de logements sociaux ou assimilés ne sont pas concernés.

Quand s’applique-t-il ?

Il n’y a que les contrats de location signés à partir du 1er août qui relèvent du nouveau bail. De ce fait, sauf renouvellement suite à une modification, les baux en cours n’ont pas à subir de changements car ils se renouvellent par tacite reconduction.

La nouvelle forme du bail d’habitation :

Le décret comporte deux annexes :

  • Annexe 1 : contrat type de location ou colocation de logement nu
  • annexe 2 : contrat type de location ou colocation de logement meublé.

Pour de plus amples informations, il est possible de s’adresser aux Agences Départementales d’Information sur le Logement (ADIL) ou vous rendre sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (www.anil.org ).

Le contrat de location doit être obligatoirement écrit (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail type est une trame dont certaines mentions sont obligatoires. En effet, le décret du 29 mai précise que « les parties sont libres de prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur ». De ce fait, il est possible de rajouter dans le contrat certaines mentions facultatives pour une meilleure protection du bailleur (clause de révision du loyer, clause résolutoire, etc …).

Dans le cas d’aménagement de clauses spécifiques lors de la rédaction d’un bail, le propriétaire peut s’adresser à un professionnel. Dans ce cas, le bail doit mentionner les règles relatives au partage des frais (reproduction de l’article 5 I de la loi de 1989). Les honoraires sont libres et les montants imputables au locataire sont plafonnés. Le bail doit d’ailleurs l’indiquer. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique et sont fixés en prix TTC par mètre carré de surface

Les sanctions prévues en cas de non-respect du bail type :

En cas de non-respect, cela peut avoir des conséquences pour le bailleur. Toutefois, la portée dépend de la clause qui aura était omise ou inexacte. Si certaines clauses obligatoires ne sont pas mentionnées dans le bail, le locataire peut demander l’établissement d’un contrat conforme au bail type, dans d’autres une diminution de son loyer. Ce sera le cas, si la surface habitable réelle était inférieure de plus de 5%. La diminution de loyer sera proportionnelle à l’écart constaté et rétroactive si la demande intervient dans les 6 premiers mois du bail. A défaut, l’éventuelle baisse de loyer obtenue ne démarrera qu’à compter de la date à laquelle a été faite la demande par le locataire.

3 éléments annexés au bail doivent encore être définis par décret: les modalités de l’état des lieux, la liste des pièces justificatives exigibles pour une location, les diagnostics techniques de sécurité.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire