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La Thaïlande :

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Parmi les destinations plébiscitées par bon nombre de français, se trouve la Thaïlande. Ce pays offre des atouts indéniables : qualité de vie, soleil, hospitalité légendaire, paysages magnifiques, excellente desserte par les voies aériennes. On constate que de plus en plus d’étrangers investissent dans ce pays notamment dans l’immobilier compte tenu de l’essor du marché et des prix abordables. Il est vrai qu’avec une rentabilité locative de l’ordre de 6 à 10% (parfois plus dans certaines zones), la Thaïlande est loin d’être dénuée d’intérêt pour les investisseurs immobiliers. De surcroît, la fiscalité est « light » au regard de l’imposition pratiquée en France.

Une convention entre la France et la Thaïlande afin d’éviter les doubles impositions et à prévenir l’évasion fiscale en matière d’impôts sur les revenus a été signée le 27 décembre 1974 (cf. : http://www.impots.gouv.fr).

Quel est le droit de propriété pour les étrangers en Thaïlande ?

En matière de propriété, le droit thaïlandais est très particulier et n’a aucune comparaison avec les pratiques existantes en France. En effet, il s’inspire du droit anglo saxon :

  • Possibilité d’achat en « freehold » qui correspond à la pleine propriété.
  • Possibilité d’achat en « leasehold » c’est à dire pour une longue période fixée par contrat (en général 30 ans).

Cas d’un appartement :

Depuis 1992, et le « condominium act », tout étranger peut acheter en pleine propriété un appartement (« condominium »). Le titre de propriété (« chanote ») peut être établi au nom propre de l’acquéreur ou au nom d’une société de droit étranger. Toutefois, il y a certaines conditions à respecter :

  • Seulement dans les immeubles ayant obtenu un « condominium license » (cas de la plupart des immeubles de plus de 20 logements construits au cours des 20 dernières années).
  • Pas plus de 49 % de la surface totale de l’immeuble ne peut-être possédée par des étrangers (« foreign quota »). Les 51 % restant ne peuvent être possédés que par des individus ou entités juridiques de nationalité Thaïlandaises (« thai quota »).
  • Le logement doit être acheté avec des devises étrangères (les fonds doivent provenir d’un compte au nom de l’acquéreur).

Dans la plupart des cas l’achat d’un appartement se fait en « freehold ». Toutefois, il existe des exceptions dans certains quartiers de Bangkok.

Cas d’une maison :

Dans le cas où l’investisseur fait construire une maison, il peut obtenir un permis de construire à son nom. De ce fait, cela lui confère la propriété des murs de l’habitation.

S’il s’agit d’une acquisition d’une maison existante, il y a une possibilité de transférer la propriété des murs à votre nom.

Cas du terrain :

A ce jour, la loi thaïlandaise interdit la possession de terres aux étrangers (sauf dans de très rares cas bien particuliers). Toutefois, il existe plusieurs options qui permettent aux non thaïlandais d’obtenir un droit d’occupation sécurisé du terrain sur lequel est bâtie leur maison.

L’achat d’un terrain se fait toujours en « leasehold » pour une durée initiale de 30 ans, l’acquéreur étranger n’a qu’un droit de jouissance et non de propriété.

Cas du droit d’occupation sécurisé du terrain sur lequel est bâtie leur maison :

Le droit d’occupation s’établit par le biais d’un bail pour une durée très longue (jusqu’à 30 ans, avec options de renouvèlement). C’est un droit officiel et protégé: il est enregistré au « Land Department » (équivalent du cadastre) et ne peut être annulé sans la signature des deux parties. De plus, la législation thaïlandaise autorise également le renouvèlement du bail (pas de limite fixée).

La plupart du temps, les promoteurs vendent les maisons avec des baux de très longue durée pour le terrain, avec 2 renouvellements inclus dans le prix initial (établissement d’un contrat privé séparé).

Les contrats de location très longue durée peuvent contenir les clauses suivantes :

  • Impossibilité pour le bailleur de vendre ou d’hypothéquer le terrain durant la durée du bail.
  • Clause de succession (transmission du bail et de ses obligations aux héritiers).
  • Possibilité d’annulation du bail et d’en enregistrer un nouveau en cas de revente de la maison.

Où investir ?

  • Bangkok : Il s’agit du poumon politique et économique de la Thaïlande. On y recense environ 12 millions de personnes (faible densité au M2), soit 20% de la population totale du pays. La ville est prisée par les touristes du monde entier compte tenu de sa qualité de vie. Les quartiers les plus prisés sont situés autour de Sukhumvit Road (artère principale de Bangkok). Investir également dans le quartier de Silom-Sathorn peut être intéressant (apprécié de nos compatriotes).
  • Hua Hin : C’est une station balnéaire située à seulement trois heures de Bangkok. Actuellement, elle est préservée du tourisme de masse (abrite le Palais d’été de la famille royale de Thaïlande). Il est encore possible d’acquérir une maison avec piscine à 2 kilomètres de la plage à un prix avoisinant les 70 000 euros.
  • Phuket : Station balnéaire dont la réputation internationale n’est plus à faire (plages magnifiques). Il s’agit de l’un des marchés immobiliers dont le taux de croissance et un des plus rapides au monde. Toutefois, des lois d’urbanisme ont été mises en place pour respecter l’environnement.
  • Pattaya : Située à seulement une heure de l’aéroport de Bangkok. C’est l’une des stations balnéaires les plus prisées de Thaïlande (environ 8 millions de touristes par an). Il s’agit d’un des marchés immobiliers les plus dynamiques de Thaïlande. Par exemple, pour un appartement dans un immeuble de standing avec piscine situé non loin de la plage, il vous en coutera entre 1,750 million à 2,2 millions de baths soit environ 47 500 euros à 60 000 euros.

Comment financer son investissement ?

Il est interdit aux banques thaïlandaises d’octroyer un prêt immobilier à un ressortissant étranger. De ce fait, il faut prévoir un autofinancement. Toutefois, afin de contourner cet handicap, certains promoteurs proposent d’acquérir un bien en ne versant qu’une partie du prix lors de l’achat (au minimum 50 %), le reste étant financé par les loyers perçus.

La fiscalité sur le patrimoine :

Contrairement à la France, Il n’y a aucune taxe d’habitation ou taxe foncière en Thaïlande. L’Impôt Sur la Fortune (ISF) n’existe pas. Toutefois, si vous êtes résident fiscal en France, vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de vos biens (immobiliers et mobiliers) à l’étranger dans votre ISF. Dans le cas contraire, vous ne serez imposé que sur les biens immobiliers situés en France.

  • Les revenus fonciers :

La convention fiscale entre la France et la Thaïlande précise que les revenus fonciers sont imposables dans le pays où est situé l’immeuble. De ce fait, les revenus fonciers thaïlandais sont à déclarer uniquement en Thaïlande.

  • La plus-value :

En Thaïlande, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value en matière immobilière. Toutefois, une taxe forfaitaire d’environ 6 % est prélevée sur le prix du bien estimé par le « Land Department » au moment de la revente. A noter qu’en général, le coût est partagé entre le vendeur et l’acheteur.

  • Succession :

Actuellement, la Thaïlande n’applique aucun impôt sur les successions. Toutefois, un projet d’instauration de ce type d’impôt est en cours d’élaboration. Quoiqu’il en soit, le taux d’imposition sera nettement plus faible que celui pratiqué en France.

Depuis le 17 août 2015, si vous êtes expatrié, en l’absence de dispositions spécifiques, c’est la loi du dernier pays de résidence de l’investisseur qui s’applique. Pour de plus amples renseignements, merci de vous reporter à l’article suivant : http://www.placementinvest.com/succession-internationale/

Comment rapatrier les fonds en France ?

Après la réalisation de la vente, l’investisseur est libre de disposer du produit qui en résulte et peut procéder sans problème au rapatriement des capitaux en France.

Il est fortement conseillé de conserver tous documents relatifs au transfert de fonds et à l’acquisition sans oublier la vente du bien pour pouvoir tracer les transactions. Cela permet d’authentifier l’origine des fonds dans le cadre de la lutte anti blanchiment et financement du terrorisme.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
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Tel : 06 15 31 11 82
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