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La Floride

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La Floride : L’american dream de l’investisseur immobilier

De manière générale, le marché immobilier américain reste encore accessible et réserve un potentiel de gains. Toutefois, les prix ont augmentés de 5,7 % entre Janvier 2014 et Janvier 2015. Il faut dire que les indicateurs économiques s’améliorent de mois en mois. De plus, l’accès au crédit s’assouplie, et le retour à l’optimisme de la population encourage l’investissement. Le pays étant très vaste, chaque Etat a son propre marché immobilier, plus ou moins attractif.

Parmi les Etats intéressants, la Floride avec ses 20 millions d’habitants connait depuis le début de l’année un boom immobilier. De plus, elle bénéficie d’un flux migratoire positif d’environ 400 000 personnes par an. Les démographes prévoient qu’en 20 ans la population atteigne plus de 58 millions d’habitants dont 25 % de retraités.

Compte tenu que les constructions poussent comme des champignons, les prix sont parfois astronomiques. Nous allons plutôt nous intéresser aux terrains constructibles. Si depuis un an, les prix des terrains ont doublés, les perspectives restent intéressantes. En effet, tout indique que les investissements réalisés aujourd’hui dans les terrains constructibles prendront rapidement de la valeur (espérance de plus-value). Ça tombe bien puisque la loi américaine permet à tout étranger d’investir dans l’immobilier ou d’exploiter des biens sans avoir de permis ou visa.

Les avantages d’un terrain constructible par rapport à du bâti :

  • Peu de charges (uniquement une taxe d’environ 2 % de la valeur du terrain à payer une fois par an)
  • Pas de gestion locative et de risques qui en découlent
  • Aucune obligation de construire
  • Prix relativement bas au regard des prix pratiqués avant la crise financière de 2008
  • Aucune obligation d’entretien contrairement en France

Dans quels comtés investir ?

Si de grandes villes tels que Orlando, Miami ne manquent pas d’atouts, il s’avère que le marché des terrains constructibles y est particulièrement élevé. Pour une question de retour sur investissement, on s’attachera plus à des zones prometteuses tels que le Comté de Port Charlotte et du Comté de Lee. De par leurs proximités avec la mer, d’un aéroport international ainsi que de nombreux terrains de golf, rendent ces deux zones particulièrement attractives.

Pour le Comté de Port charlotte, les villes suivantes sont à privilégier :

  • Port charlotte
  • Gulf cove
  • Rotonda
  • Tippecanoe

Pour le Comté de Lee, à mon sens, il faut privilégier la ville de Cape coral.

En priorité focalisez-vous sur les terrains en bord de mer. A défaut rabattez-vous sur les terrains en bord de canal.

Comment devenir propriétaire ?

L’achat d’un terrain aux Etats-Unis est un processus relativement rapide. C’est un cabinet d’avocats spécialisés (title company) qui réalise l’acte la vente moyennant le « closing ». Il s’agit des frais liés à l’intervention effectuée par le juriste (droits d’enregistrement, droits de timbres, levée d’hypothèque et ses honoraires).

Tout le long du « closing », le « title company » fait toutes les investigations nécessaires sur le bien. A la signature définitive, le titre de propriété est libre de toute hypothèque ou d’encombrement. Le « title company » adresse un document appelé « HUD » (récapitulatif des sommes à verser par l’acheteur et le vendeur), le jour de la signature définitive.

Après enregistrement auprès du Centre Administratif de Floride, basé à Tallahassee, l’investisseur recevra du « title company » l’acte de propriété définitif.

Vu qu’il n’existe pas de cadastre aux Etats-Unis, il est fortement conseillé lors d’une acquisition de souscrire à une assurance du titre de propriété afin de se prémunir contre toutes éventuelles erreurs d’enregistrement. Il en coutera à l’investisseur 0,7 % du prix du bien.

Cas de l’acquisition dans le cadre d’une saisie immobilière :

Comme dit l’adage : « le malheur des uns fait le bonheur des autres », il peut être particulièrement intéressant pour un investisseur d’acquérir un bien dans le cadre d’une faillite immobilière (Foreclosure). En effet, l’achat peut s’effectuer avec une grosse décote (souvent 50 %) par rapport à sa valeur avec un accord définitif donné par la banque entre 24 et 72 heures. En effet, lorsqu’un propriétaire ne peut plus faire face aux remboursements de son prêt et que les procédures de « short sale et de pre-foreclosure » ont été infructueuses, la banque devient acquéreur du bien immobilier. A ce titre, elle le met aux enchères.

Ce type d’achat nécessite une réactivité importante car cette formule d’acquisition est souvent très demandée. De ce fait, Il est important que les fonds soient disponibles sur un compte aux Etats-Unis.

La fiscalité :

L’investisseur immobilier dans l’Etat de Floride est soumis aux impôts fonciers ainsi qu’à l’impôt sur les revenus.

  • Impôt foncier : (Property Tax)

Il se situe entre 1,5 % et 2 % du prix évalué par le collectif où se trouve votre propriété. L’estimation de la ville sera toujours inférieure au prix que vous avez payé à l’achat. Les impôts fonciers doivent obligatoirement être acquittés entre le 1er novembre et le 1er avril.

Certains comtés, tel que Miami Dade, offrent jusqu’à 4% de réduction si le contribuable règle sa taxe foncière en avance par rapport à la date limite fixée.
  • Impôts sur les revenus :

Compte tenu que nous nous intéressons aux terrains constructibles, cet impôt n’a pas lieu d’être.

A titre indicatif, la convention fiscale signée entre les Etats-Unis et la France signé le 31 août 1994 et modifiée par avenant en 2009 permet d’éviter la double imposition. De ce fait, en investissant aux Etats-Unis, le contribuable ne sera imposé qu’une seule fois.

Pour conclure :

Comme à chaque fois, le 1er risque pour un investisseur est d’acheter un bien sans connaître l’état du marché immobilier et encore plus quand il s’agit de l’étranger. Afin de sécuriser la transaction, il est fortement conseillé de faire appel à une société de droit floridien qui justifie d’un « good standing » (attestation suivant laquelle elle est en règle avec les obligations juridiques et fiscales existants en Floride).

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
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