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La fiscalité des revenus de SCPI

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La fiscalité des revenus de SCPI :

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Les SCPI de rendement sont des sociétés civiles, elles sont donc transparentes fiscalement. Cela signifie que ce n’est pas la société elle-même qui s’acquitte de l’impôt, ce sont les associés conformément à l’article 239 septies du CGI concernant les SCPI de rendement.

La fiscalité des SCPI de rendement suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs.

Le revenu foncier :

Le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne.

Si la souscription de parts de SCPI en pleine propriété se fait à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Cas du régime micro foncier :

Il est possible d’opter pour le régime micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve que :

  • le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15 000 €
  • l’associé perçoive d’autres revenus fonciers que ceux provenant de ses parts de SCPI (immobilier locatif direct/ex),
  • l’associé ne détienne pas de bien immobilier ou de parts de SCPI fiscales autres que des SCPI Scellier(sauf Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR), SCPI Malraux « nouveau régime », ou Duflot.

Le revenu financier :

Chaque SCPI génère une part marginale de revenus financiers qu’elle reverse à ses associés. Ces revenus financiers sont le fruit de liquidité détenu par la SCPI :

  • sommes en attente d’investissement,
  • report à nouveau,
  • dépôt de garantie,
  • provisions sur charges…

Dans la plupart des cas, les revenus financiers distribués aux associés sont très faibles.

Depuis le 01/01/2013, les revenus issus des placements financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils supportent un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte au taux de 24%(plus les prélèvements sociaux). Cet acompte est imputable sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de la perception des revenus financiers et restitué s’il excède l’impôt à payer.

La fiscalité des plus-values :

La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession.

Depuis le 01/09/2013, les plus-values de cessions de parts de SCPI sont imposées selon le nouveau barème des plus-values immobilières. Elles sont soumises à un abattement qui se décline de la façon suivante jusqu’à la 30ème année:

Durée de détention Taux applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur les revenus Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1,65 %
La 22ème année révolue 4 % 1,60 %
De la 22ème année jusqu’à la 30ème année   9%

6 points à prendre en considération :

  • Acheter des SCPI en cash augmente les impôts
  • La tranche marginale d’imposition est un paramètre important pour déterminer l’impact fiscal
  • En achetant en faisant un emprunt, il est possible de déduire les intérêts pendant toute la durée du crédit
  • Fiscalité des produits financiers : choix entre tranche marginale et prélèvement libératoire forfaitaire
  • La cession de parts de SCPI peut avoir une incidence sur le seuil de cession des valeurs mobilières.
  • Pour maximiser un montage fiscal, il est conseillé de rencontrer un Conseiller en Investissement Financier
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

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