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Groupement Foncier Viticole

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Groupement Foncier Viticole : Devenir propriétaire d’une parcelle de vigne sans se ruiner

image005Combien d’entre nous ont caressé le rêve de posséder un jour des vignes ? Malheureusement la concrétisation de celui-ci est souvent rattrapée par la réalité (prix important surtout dans des terroirs prestigieux, métier de professionnels). A défaut de pouvoir s’offrir une parcelle de vigne dans un terroir réputé, il existe une formule originale d’investissement offerte aux particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en choisissant pour support des terroirs et des propriétés viticoles françaises. Ainsi, vous avez la possibilité de réaliser ce rêve au travers d’un Groupement Foncier Viticole (GFV) et participer à la vie d’un domaine viticole sans avoir les soucis de gestion.

Qu’est-ce qu’un Groupement Foncier Viticole (GFV) :

Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est une société non exploitante dont l’objectif est la propriété collective de vignobles. Chaque investisseur d’un Groupement Foncier Viticole détient des parts d’une société civile régie par la loi n° 701299 du 31 décembre 1970, modifiée par la loi n° 80502 du 4 juillet 1980. Cette société civile réunit un nombre limité d’associés (quote-part calculée proportionnellement à son apport).

Le GFV est un investissement rare et un placement de diversification à long terme alliant plaisir, avantages fiscaux et stabilité. L’intérêt patrimonial de ce type de placement est fiscal et successoral.

Comment ça fonctionne :

Les biens fonciers viticoles sont confiés pour exploitation à un vigneron par le biais d’un bail à long terme d’une durée minimale de 18 ans (en pratique plutôt 25 ans).

Ce système de fermage donne droit en contrepartie de votre part à des revenus fonciers de l’ordre de 2 à 3 % maximum par an. Le rendement évolue en fonction du prix du vin. A la performance financière vient s’ajouter un avantage en nature. En effet, le souscripteur bénéficie de bouteilles de vin ou de tarifs préférentiels sur leur achat auprès de l’exploitant.

Montant de l’investissement :

L’investisseur en GFV doit avoir une mise de fonds minimum de 5 000€ (le plus souvent 10 000€). Pour l’acquisition d’une part dans un domaine prestigieux, il faut être prêt à débourser au minimum 20 000 €. A noter qu’en règle générale il faut acquérir un nombre minimal de parts lors de la souscription (2 et 10 parts selon le GFV). De ce fait, cela augmente d’autant l’investissement à réaliser pour entrer dans un GFV. Les frais pris au moment de la souscription sont de l’ordre de 9 % TTC.

La fiscalité :

Les revenus distribués sont imposés selon leur origine.

a. Revenus fonciers :

  • Le régime du micro-foncier : Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers pour les contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant n’excédant pas 15 000 €. Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts de GFV sous certaines conditions et permet notamment l’application d’une déduction forfaitaire de 30 %
  • Le régime réel d’imposition : Le revenu perçu (quote-part de fermage) par l’associé du GFV est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Certaines déductions sont possibles (frais de gestion, …). Ces calculs sont effectués par la gérance du GFV et vous sont communiqués par courrier afin de pouvoir faire votre déclaration.
Etant donné que les revenus tirés du GFV sont imposés à l’IR en tant que revenus fonciers, il est possible dans le cadre d’une optimisation fiscale d’acheter à crédit des parts. Cette solution vous permettra de déduire les intérêts d’emprunts des revenus et ainsi créer un déficit foncier.

b. Sur les revenus financiers

  • La trésorerie est placée sur des placements financiers par la gérance. Les revenus générés sont soumis au barème de l’impôt. A cela s’ajoute les prélèvements sociaux : CSG, CRDS.

c. Sur les plus-values

  • En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Par le jeu des abattements, celle-ci est exonérée au bout de 30 ans.

d. L’Impôt Sur la Fortune (ISF) :

  • Les parts de GFV sont exonérées d’ISF à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € en 2015, puis de 50 % au-delà de ce seuil. A noter que l’abattement est conditionné au fait que les terres doivent être louées par bail de 18 ans.

e. Successions et donations :

  • Les mutations à titre gratuit sont exonérées de droits à hauteur de 75 % dans la limite de 101897 € par bénéficiaire et de 50 % au-delà de ce seuil.
  • Pour bénéficier de cette exonération, il faut que les parts soient détenues depuis plus de 2 ans (ce délai n’étant toutefois pas requis pour les parts attribuées en rémunération d’apports d’immeubles lors de la constitution du Groupement), et à la condition que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission à titre gratuit pendant 5 ans à compter de celle -ci.

Où investir ?

Si ce type de placement plaisir fait rêver, toutefois il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un investissement. En effet, l’épargnant ne doit pas se laisser guider par les seuls avantages fiscaux.

La valeur de son placement dépend plus du foncier que de la production de vin. A noter qu’environ 80 % des GFV proposés sont situés dans le bordelais. Consultez l’étude que fait la SAFER tous les ans et qui est publié au mois de mai.

Il est malheureusement très rare de trouver des GFV sur des appellations haut de gamme.

Les risques :

L’investissement dans des parts de GFV présente un certain nombre de risques :

  • Risque en capital : Le GFV n’offre aucune garantie en capital. A noter que la responsabilité de l’investisseur n’est pas limitée à son apport.
  • Risque sur les revenus : Le GFV peut être exposé à un risque d’impayés de son exploitant/locataire et ne pas percevoir de revenus.
  • Risque de liquidité : Ce placement est peu liquide. En effet, elle est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance. Les frais sont environ de 5 %.

Si vous avez l’opportunité d’acquérir des parts dans un domaine viticole réputé n’hésitez pas à la saisir. En effet, investir dans un vignoble renommé est un atout certain au moment de la revente.

Compte tenu qu’il s’agit d’un marché de niche où peu d’acteur opère ; faites-vous aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les différentes offres sur le marché celle qui parait la plus intéressante.

Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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