Placement invest

Groupement Foncier Agricole

0

Foncier Agricole : L’or vert

agricoleAprès la crise financière de 2007/2008, les épargnants se sont mis en quête d’investissements tangibles. Ce mouvement est surtout dicté par la recherche de placements atypiques (peu répendu). Malheureusement, tous ne sont pas des « valeurs refuges » et se révèlent parfois être des miroirs aux alouettes.

Dans un précédent article, j’avais abordé l’investissement dans des terres agricoles. Compte tenu de la spécificité du marché très encadré, une variante est possible pour les investisseurs : Le Groupement Foncier Agricole (GFA).

Ce placement apparaît comme une option rassurante. A plus long terme, l’explosion des besoins en matières 1ère alimentaires laisse peu de doute sur la valorisation des espaces agricoles. A cet égard, la France est particulièrement bien dotée.

Qu’est qu’un GFA ?

Il s’agit d’une société civile spécifique à l’agriculture (proche des Sociétés Civiles Immobilières).A l’origine, les GFA sont apparus dans les années 1970 pour favoriser la transmission des exploitations familiales en favorisant la transmission de parts plutôt que du patrimoine. Cette forme juridique a beaucoup évolué et son utilisation peut aussi regrouper des investisseurs.

Les GFA ont pour objet d’acquérir des biens agricoles à la fois bâtis et non bâtis (terres, prés, bâtiments, vignes, droits immobiliers…) en vue de la constitution d’une exploitation unique. Toutefois, son activité est conditionnée aux respects par certaines contraintes :

  • La surface maximale que peut acquérir un GFA est limitée à 15 fois la Surface Minimum d’Installation en vigueur dans la zone d’acquisition.
  • Il est tenu de louer ses terres lorsque plus de 30% des apports ont été faits en numéraire (sauf cas du GFA familial).

Cas spécifiques :

Les S.A.F.E.R. ont la possibilité de prendre au maximum 30% des parts du G.F.A. pour une durée maximale de 5 ans, souvent afin de permettre au G.F.A. de continuer à fonctionner en attendant de trouver un ou plusieurs associés pour racheter les parts vendues.

Le G.F.A. est également tenu de louer ses terres lorsque la S.A.F.E.R. est membre du groupement. Dans ce cas, les apports en numéraire doivent être utilisés dans l’année pour réaliser des investissements correspondant à l’objet social du groupe. En attendant, ils sont placés sur un compte bloqué.

Mais le GFA peut choisir d’exploiter directement ses fonds, tant que cette activité reste secondaire. Dès que l’exploitation se transforme en mise en valeur directe, de nouvelles règles contraignantes s’appliquent. (L322-12 CR).

Comment ça fonctionne :

Les biens fonciers agricoles sont confiés pour exploitation à un agriculteur par le biais d’un bail à long terme d’une durée minimale de 18 ans.

Ce système de fermage donne droit en contrepartie de votre part à des revenus fonciers de l’ordre de 2 à 4 % maximum par an (variable selon la localisation des terres louées). De plus, il s’agit d’un placement à long terme, voire à très long terme. Toutefois, si cet actif est peu rémunérateur, il ne manque pas d’intérêt au niveau fiscal et particulièrement quand il s’agit de droits de succession.

Montant de l’investissement :

L’investisseur en GFA doit avoir une mise de fonds qui diffère selon le groupement et le nombre d’associés (prix des terres visées).

La fiscalité :

Sauf option pour l’impôt sur les sociétés, les GFA relèvent du régime fiscal des sociétés de personnes (CGI art. 8). Chacun des associés est donc personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de ses bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans le groupement.

  • a. Revenus fonciers :
    • Le régime du micro-foncier : Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié des revenus fonciers pour les contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant n’excédant pas 15 000 €. Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts de GFA sous certaines conditions et permet notamment l’application d’une déduction forfaitaire de 30 %
    • Le régime réel d’imposition : Le revenu perçu (quote-part de fermage) par l’associé du GFA est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Certaines déductions sont possibles (frais de gestion, …). Ces calculs sont effectués par la gérance du GFA.
  • Il est possible dans le cadre d’une optimisation fiscale d’acheter à crédit les parts de GFA. Cette solution permet de déduire les intérêts d’emprunts des revenus et ainsi créer un déficit foncier.
  • b. Sur les revenus financiers :
  • La trésorerie est placée sur des placements financiers par la gérance. Les revenus générés sont soumis au barème de l’impôt. A cela s’ajoute les prélèvements sociaux : CSG, CRDS.
  • c. Sur les plus-values :
  • Dans le cadre d’une cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers. Par le jeu des abattements, celle-ci est exonérée au bout de 30 ans.
  • d. ’Impôt Sur la Fortune (ISF) :
  • Les parts de GFA qui ne peuvent pas être considérées comme des biens professionnels sont exonérées d’ISF à concurrence d’une fraction de leur valeur (CGI art. 885 H). En effet, elles sont exonérées d’ISF à hauteur de 75 % dans la limite de 102 717 € € en 2015, puis de 50 % au-delà de ce seuil. A noter que l’abattement est conditionné au fait que les terres doivent être louées par bail de 18 ans.

Droits de succession :

Les donations et les successions relatives aux parts de ces groupements bénéficient, dans certains cas, d’une exonération partielle des droits.

Ces parts sont exonérées de droits de donation et de succession à hauteur de 50 % dans la limite de 102 717 € par bénéficiaire.

Le bénéfice de cette exonération est accordé à la double condition que :

  • Les parts aient été détenues depuis plus de 2 ans par le donateur ou le défunt,

Et

  • Que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission pendant 5 ans.

Les risques :

L’investissement dans des parts de GFV présente un certain nombre de risques :

  • Risque en capital : Le GFA n’offre aucune garantie en capital.
  • Risque sur les revenus : Le GFA peut être exposé à un risque d’impayés de son exploitant/locataire et ne pas percevoir de revenus.
  • Risque de liquidité : Ce placement est peu liquide. En effet, elle est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance.

Pour conclure :

Ce type de placement est essentiellement réservé aux personnes ayant un patrimoine important qui recherche une diversification patrimoniale. Il s’agit d’un placement à long terme.

Compte tenu de la nature de cet investissement, il est raisonnable de placer 5 à 10 % de son patrimoine.

Les réseaux bancaires ne commercialisent plus ce type d’investissement hormis les Groupements Fonciers Viticoles (GFV). Toutefois, Il est possible de trouver des GFA par le biais d’intermédiaires tel que les notaires ou Chambre d’agriculture.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire