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Généralités

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Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) : Qu’est-ce que c’est ?

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier conventionné. Il a été institué afin de favoriser l’accession à la propriété des ménages ayant des ressources modestes ou moyennes. Ce dispositif existe depuis 1993. Il n’est distribué que par les établissements financiers ayant signé une convention avec l’Etat. A ce titre, son fonctionnement est réglementé et son taux d’intérêt plafonné.

Spécificités du PAS :

Contrairement à un prêt immobilier « classique », le PAS ne sert exclusivement qu’au financement de la résidence principale de l’emprunteur. De plus, son octroi est conditionné à un niveau de revenus. Le PAS bénéficie de la garantie de l’Etat par l’intermédiaire du Fonds de Garantie à l’Accession Sociale (FGAS), défini par l’article L312-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il permet de financer jusqu’à 100 % du projet d’un emprunteur (hors frais de notaire et de garantie). De plus, il peut être cumulé avec d’autres prêts (Prêt à taux zéro, Prêt Épargne Logement, Prêt Action Logement ou tout prêt à taux fixe dont le taux est strictement limité par la réglementation).

Le PAS ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) sur toute la durée du prêt. Si celui-ci en bénéficie, cela viendra réduire d’autant l’effort de l’emprunteur chaque mois pour payer les échéances.

De plus, compte tenu que ce prêt est conventionné, il bénéficie de dispositions fiscales et réglementaires permettant de profiter de frais réduits (sous réserve de modifications fiscales et réglementaires) :

  • Frais de dossiers limités
  • Frais d’actes et de garanties réduits

Qui peut en bénéficier ?

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d’un PAS sont les suivantes :

  • Être français ou étranger titulaire d’un titre de séjour
  • Bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds applicables en métropole
  • Le logement financé doit constituer la résidence principale et permanente de l’emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l’un et l’autre
  A noter que l’habitation financée à l’aide d’un prêt PAS doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée du crédit (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Avantages :

  • Les frais de dossier pour l’ouverture d’un PAS sont limités à 500 € (Aucun frais supplémentaires en cas de prêt modulable).
  • Une prise de garantie réelle de 1er rang (hypothèque ou privilège prêteur de denier) est obligatoire dès lors que le montant du PAS est supérieur à 15.000 €. A noter que l’inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
  • Les frais de notaire sur le contrat de prêt sont réduits.
Il peut arriver dans certains cas que l’allocation logement soit plus élevée que l’aide personnalisée au logement (APL). De ce fait, il est plus avantageux de souscrire un prêt bancaire ordinaire plutôt qu’un PAS.

Les contraintes :

Le prêt PAS ne peut être accordé pour le financement d’un logement destiné à la location pour une période prolongée. Toutefois, l’emprunteur peut louer son logement de façon temporaire (6 ans maximum à partir de la date d’achèvement de la construction en perspective de sa retraite, de son retour de l’étranger ou des DOM-TOM).

De même, pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, l’habitation ne peut être :

  • Transformé en local commercial
  • Affecté à la location saisonnière
  • Affecté à la location en meublé plus de quatre mois par an
  • Ne pas être utilisée comme résidence secondaire
  • Ne peut pas être utilisée à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Les opérations finançables par le PAS :

Un individu peut solliciter une demande de PAS, à la condition qu’il réponde aux critères d’éligibilités (revenus, etc…) pour :

  • La construction ou l’acquisition d’un logement neuf :

*Le PAS permet de financer l’achat d’un logement neuf à un promoteur ou la construction d’une maison ainsi que le terrain sur lequel le logement est construit.

*En cas de construction, il est possible de limiter le remboursement aux seuls intérêts d’emprunt pendant toute la durée de la construction. Le remboursement du capital emprunté débutera lorsque le logement sera livré.

Dans le cas d’une construction, le PAS bénéficie de frais allégés (frais de garantie minorés et allègement de la taxe locale d’équipement quand il est couplé avec un Prêt à Taux Zéro).
  • L’achat d’un logement ancien :

Le PAS permet de financer l’achat d’un logement existant, sans condition d’ancienneté ni de travaux.

  • Les travaux d’amélioration et d’agrandissement :

Le PAS permet de financer des travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, d’agrandissement ou de transformation en logement d’un local non destiné à l’origine à l’habitation. Il permet également de financer l’adaptation pour les personnes handicapées. A noter que les travaux doivent atteindre un montant minimum de 4000 €.

Durée du prêt PAS :

Le prêt PAS est accordé pour une durée allant de 5 et 25 ans. Le contrat peut également prévoir d’allonger la durée de remboursement jusqu’à 35 ans maximum.

 

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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