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Evaluation immobilière

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Comment fixe t’on le prix d’un bien immobilier ?

Dans la fixation du prix d’un bien immobilier, on est inévitablement confronté à une part de subjectivité car la valeur affective que peut accorder un vendeur à son bien n’est pas quantifiable. Ceci étant, il est tout à fait possible de pouvoir fixer un prix en toute objectivité.

Comment faire ?

Contrairement aux immeubles de rapport et autres locaux commerciaux, l’estimation d’un bien utilisé à titre de résidence principale et à usage d’habitation ne relève pas des mathématiques financières. En effet, la détermination du prix relève d’une logique simple avec une dose d’intuition.

Le raisonnement basique :

Il serait tout à fait simple de considérer que la valorisation d’un bien résulte de sa composition. La logique voudrait qu’on estime son bien comme ceci :

PRIX DU TERRAIN

+ PRIX D’UNE CONSTRUCTION NEUVE EQUIVALENTE

TAUX DE VÉTUSTE (fonction de l’ancienneté de la construction)

+ TAUX AMÉLIORATION (permet de tenir compte des équipements et autres particularités du bien tels qu’une terrasse ou une piscine)

= PRIX DE L’IMMOBILIER

Malheureusement notre raisonnement serait faussé car nous n’avons pas pris en compte l’effet « marché » qui viendra corriger notre valorisation.

Le raisonnement d’un professionnel de l’immobilier :

Un agent immobilier, pour déterminer le prix d’un bien, tiendra compte de 3 facteurs pour l’essentiel et un qui sera de plus en plus déterminent dans les années à venir.

  • Le prix du foncier :

On peut considérer que la valeur d’un terrain à bâtir est fonction de sa localisation. En effet, plus la densité de peuplement est importante sur la zone et plus le prix sera élevé.

  • Le coût du bâti :

Le coût de construction d’un bien immobilier est une donnée plutôt fiable et simple à déterminer (exprimé souvent en prix au m²). Il s’agit de la somme des matières premières indispensables pour obtenir le bien et de la main d’œuvre nécessaire à sa réalisation. A noter que ce coût de construction tient compte des exigences de construction et notamment de l’ensemble des normes environnementales (BBC, RT 2012, etc…).

Le coût de construction tient compte des exigences de construction et notamment de l’ensemble des normes environnementales (BBC, RT 2012, etc…). L’évolution des normes a un impact dans la détermination du taux de vétusté de l’immeuble par rapport à une construction neuve.

L’inflation a un impact, en théorie, positif sur le coût de construction et donc sur la valorisation du bien. A contrario, le prix du foncier n’a aucune protection contre l’inflation.

  • L’obsolescence énergétique :

Depuis le 1er janvier 2011, l’obsolescence énergétique des bâtiments a un impact négatif sur l’immobilier ancien (obligation de faire un diagnostic). En effet, le législateur en votant de nouvelles règlementations en la matière vient augmenter rapidement la qualité des bâtiments neufs. De ce fait, les biens anciens deviennent rapidement non conforme ce qui amplifie l’obsolescence.

Plusieurs études ont démontrées que la performance énergétique et environnementale des biens est de plus en plus prise en compte par les acquéreurs (secteur résidentiel et secteur tertiaire). Il est donc réaliste de penser qu’au fur et à mesure de l’accentuation du développement de la transition énergétique et écologique, cela créera une différence de valeur entre des biens immobiliers équivalents mais à performance énergétique différente. On peut s’attendre à un double effet :

  • Dévalorisation des biens peu performants
  • Revalorisation des biens performants.

J’aurai l’occasion de revenir plus longuement sur l’impact de la performance énergétique des logements dans un prochain article.

Pour conclure :

Comme nous avons pu le voir, l’estimation d’un bien immobilier n’est pas si facile au bout du compte que ça… Ceci dit, on n’est jamais à l’abri du coup de cœur d’un acheteur mais quand le marché est baissier ne rêvons pas trop. Le recours à un professionnel est fortement recommandé d’autant qu’un bien qui ne se vend pas est la plus part du temps pas au prix du marché.

Toutefois, si vous souhaitez estimer la valeur de votre bien immobilier, la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) a ouvert son application Patrim (valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives). Les informations restituées par ce service en ligne sont réservées à un usage personnel. Son utilisation est limitée à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois. (cf. www.impots.gouv.fr )

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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