Placement invest

EHPAD

0

Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) :

image002

Les progrès de la médecine ainsi que l’amélioration des conditions de vie font que l’espérance de vie des français ne cesse d’augmenter. En effet, selon l’INSEE la durée moyenne de vie pour un homme se situe à 78,2 ans et 84,9 ans pour les femmes.

Le vieillissement inexorable de la population française ne se fait pas sans poser de problèmes. Face à ce défi à relever par notre société, le législateur pousse les épargnants à investir dans la « Silver économie » afin de répondre aux exigences de demain.

Malheureusement, le nombre de lieux de vie adapté est loin de pouvoir résorber et relever cet immense chalenge qui nous attend. De ce fait, on a vu apparaître depuis quelques années une nouvelle forme d’investissement : les EHPAD.

Si ce type d’investissement n’est pas sans offrir quelques avantages fiscaux, il est toutefois nécessaire d’étudier l’intérêt patrimonial de cet immobilier « particulier ».

Quelques chiffres :

  • En 2020, plus de 20 % de la population devrait avoir plus de 65 ans contre 6,4 % en 2005
  • En 2020, 9 % de la population devrait avoir plus de 75 ans contre 8% en 2005.
  • 900 000 personnes sont aujourd’hui dépendantes mais elles seront 1,2 millions en 2040.
  • Sur la décennie, il manque 100 000 lits en résidence pour personnes âgées.
  • L’âge moyen d’entrée dans une EHPAD est de 85 ans
  • Actuellement, il y a 16 lits pour 100 personnes âgées + 80 ans

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les EHPAD constituent actuellement la majorité des établissements d’accueil pour personnes âgées. On désigne de façon générale ce type de structure en utilisant l’expression « maison de retraite ». En 2014, d’après l’étude de l’observatoire des EHPAD faite par le cabinet d’audit et d’expertise comptable KPMG, Ils sont 7 752 et accueillent 592 900 personnes.

Il s’agit d’établissements médicalisés qui disposent 24 h/24 d’une équipe soignante chargée d’assurer les soins nécessaires à chaque résident en fonction de sa situation personnelle. Un médecin assure la coordination et la formation des différents professionnels intervenant auprès des résidents afin de garantir la qualité et la continuité des soins.

Bien que tous les EHPAD puissent accueillir des personnes âgées dépendantes, certains d’entre eux ne prennent pas en charge les personnes relevant des Gir 1 et 2 (perte d’autonomie très importante).

Les EHPAD sont soumis à une règlementation stricte (numerus clausus). En effet, elles nécessitent des autorisations administratives délivrées par l’Agence Régionale de Santé (ARS) et le Conseil Général selon des critères d’accueil précis et des besoins démographiques identifiés.

Le marché des EHPAD offre une excellente lisibilité car il ne repose pas sur une projection mais sur des faits chiffrés. En effet, la progression du nombre de personnes âgées est connue 50 ans à l’avance. De ce point de vue là, c’est sans doute un des marchés les plus sécurisants pour l’investisseur.

Les risques :

Compte tenu du positionnement de ce type de placement immobilier « particulier », il peut receler un certain nombre d’embuches. A cet effet, merci de vous reporter sur l’article : « les réflexes pour éviter les embuches ».

Toutefois, certaines contraintes et risques sont propres aux EHPAD :

  • Normes strictes : L’établissement signe une convention tripartite qui permet d’harmoniser les prestations offertes, accentuer la transparence dans la gestion des structures et accroître la démarche qualitative.
  • Une réglementation changeante : Le risque lié à l’évolution permanente de la réglementation et de la législation. Dans le cas où l’établissement n’est plus aux normes, l’Etat peut refuser de renouveler l’agrément. Sachant que l’EHPAD est un actif immobilier dédié, l’exploitant ne peut le recycler.
  • Faillite du gestionnaire : Possibilité de faillite du gestionnaire. C’est pourquoi des travaux sont mise en place afin de répondre aux exigences de la législation en vigueur.

Attention à la lecture du bail commercial signé avec l’exploitant. Les articles 605 et 606 du Code Civil sont indispensables. Ils déterminent la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant. Si ces derniers ne sont pas inscrits dans le bail, la rentabilité pourrait être impactée dans le cas de gros travaux (cf. www.legifrance.gouv.fr )

Le rendement :

La rentabilité est un élément essentiel dans un investissement. En l’occurrence, la différence entre l’offre et la demande assure un taux de remplissage moyen de 96 % des EHPAD (Source : étude KPMG publiée en 2013 « Observatoire des EHPAD en France »). De ce fait, le rendement de ce type de placement est par conséquence le plus élevé du secteur des résidences services (de 4 à 5 % net d’impôt).

Fiscalité :

L’investisseur se trouve placé sous le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). A ce titre, il bénéficie d’avantages fiscaux liés à ces deux statuts.

Afin de rentrer plus dans le détail sur la fiscalité du LMP et LNMP, merci de vous reporter sur les articles en bas de page

Pour conclure :

Dans un environnement économique et financier instable, les investissements répondant aux besoins fondamentaux tel que les EHPAD sont très souvent gages de pérennité et de sécurité dans la mesure où on n’oublie pas les fondamentaux de l’immobilier.

Comme l’indique l’autorité des Marchés Financiers (AMF) : « l’achat de résidence de service est un placement long terme. Les objectifs de création de patrimoine évoluent avec le temps. La notion de patrimoine équilibré ne renvoie donc pas à un concept statique mais bien à un état en constante évolution avec une gestion précise et permanente. Par conséquent optimiser son patrimoine implique une vraie réflexion approfondie, documentée, pertinente ». C’est pourquoi, il parait important de vous faire aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les nombreuses offres du marché le meilleur emplacement afin de réaliser votre projet avec le gestionnaire adapté (solidité financière, …).

 Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire