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Effet de levier du crédit

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Effet de levier : l’opportunité de se constituer un patrimoinEFFET-LEVIER

Plusieurs possibilités s’offre à l’investisseur pour financer son projet immobilier :

  • Financement en cash (effort d’épargne par accumulation)
  • Recours à l’endettement par le crédit pour augmenter sa capacité d’investissement

L’immobilier se présente donc comme le seul actif que l’on peut financer à crédit. En effet, nulle banque ne vous prêtera pour investir en bourse ou en assurance vie.

Lors d’un investissement immobilier locatif acquis à crédit, l’effort d’épargne est partagé entre vous et le locataire, et vous profitez de l’effet de levier financier. On parle de patrimoine par reconstitution.

Le financement d’un bien locatif par recours à l’emprunt a plusieurs avantages, il va notamment entrainer un effet de levier financier qui va améliorer le rendement de l’opération, ainsi qu’un effet de levier fiscal, puisque dans certains cas, les intérêts de l’emprunt seront déductibles (article 31 du Code Général des Impôts).

  • Rentabilité financière = (Profits – Impôts – intérêts versés) / Capitaux propres
  • Rentabilité économique = (Profits – impôts)/ Capitaux engagés
L’endettement procure à l’emprunteur un effet démultiplicateur du fait que celui-ci n’apporte qu’une partie des sommes sur lesquelles porte son investissement. Cet effet est d’autant plus important que le taux d’intérêt auquel a souscrit l’emprunt est faible et que la rentabilité économique de l’investissement est importante.

  • N’utilisez l’effet de levier que pour investir dans des actifs dont on espère une plus-value (pas de bien de consommation).
  • Emprunter uniquement si l’effet de levier est positif.
  • Déterminez avec précision le taux de rentabilité potentiel dans le temps ainsi que le coût réel de l’emprunt. En cas d’erreur d’estimation, l’effet de levier peut s’inverser
  • Optez pour des emprunts à taux fixe ou à taux variables capés indexés sur un seul indice de référence et compréhensible (Eonia, Euribor, OAT)
  • N’utilisez jamais votre épargne de précaution pour acquérir des biens d’investissement ou de consommation.

Lorsque l’investisseur n’a pas d’apport (capital disponible), l’utilisation du crédit immobilier permet, toutefois, de se constituer un patrimoine important à partir de rien selon sa capacité de remboursement.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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