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Devenir associé fondateur d’une SCPI

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L’initiative de créer une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) se fait par une société de gestion. Cette démarche peut être guidée :

  • Par l’identification d’opportunités offertes par les marchés immobiliers (politique d’investissement, stratégie, …)
  • Répondre à la demande des épargnants (ex : préparer sa retraite par ce type de placement)

Afin de mener son projet jusqu’au bout, la société de gestion devra obtenir l’agrément de l’AMF pour ouvrir le capital de la SCPI auprès du grand public.

Pour y parvenir, la société de gestion devra respecter plusieurs étapes avant de pouvoir faire un appel public à l’épargne.

La 1ère phase : La souscription du capital initial par les fondateurs

Le capital initial d’une SCPI est intégralement souscrit et libéré par les membres fondateurs sans «offre au public ». Cela veut dire que la souscription du capital d’origine ne fait l’objet d’aucune publicité.

     Article L214-51 du Code Monétaire et Financier :

« Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent faire publiquement appel à l’épargne, sous réserve que les parts détenues par les membres fondateurs représentent une valeur totale au moins égale au capital social minimum tel que celui-ci est fixé à l’article L. 214-53 et qu’elles justifient d’une garantie bancaire, approuvée par l’Autorité des marchés financiers et destinée à faire face au remboursement prévu à l’article L. 214-54. Les parts ainsi détenues par les fondateurs sont inaliénables pendant trois ans à compter de la délivrance du visa de l’Autorité des marchés financiers ».

Les règles s’appliquant lors de la souscription du capital initial par les membres fondateurs sont :

L’ensemble des parts détenues par les membres fondateurs doit représenter une valeur totale au moins égale au capital social minimum (ne peut être inférieur à 760 000 €). Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 € par part. A noter que les associés fondateurs payent le montant nominal d’une part et une prime d’émission. Cette dernière est généralement réduite par rapport au montant que paiera un futur associé souscrivant sur le marché de l’appel public à l’épargne. De plus, la SCPI doit justifier :

  • D’une garantie bancaire délivrée par un établissement bancaire. Cela permet de faire face au remboursement des associés fondateurs en cas de dissolution de la SCPI.

Ou

  • D’une caution personnelle et solidaire de la SCPI avec renonciation au bénéfice de discussion et de division. Cela veut dire que la caution solidaire peut être recherchée directement par le créancier et ce pour le paiement de l’intégralité des sommes en cause même s’il existe d’autres cautions qui se sont engagées pour la même dette.

L’exigence de ce type de garantie est destinée à faire face au remboursement des associés fondateurs en cas de dissolution de la société.

    Article 422-2 du Code Monétaire et Financier :

« La garantie, prévue par l’article L. 214-51 du code monétaire et financier, est donnée par un établissement bancaire. Elle peut l’être sous la forme d’une caution personnelle et solidaire de la SCPI avec renonciation au bénéfice de discussion et de division. Le texte de la garantie bancaire délivrée est soumis à l’AMF pour approbation lors de la demande de visa. Il est fait mention de cette garantie dans la note d’information ».

Les règles applicables après souscription du capital initial par les fondateurs :

Après la souscription du capital initial par les fondateurs, la société de gestion est tenue de rédiger et présenter un document répondant aux critères et formules exigés par le Code Monétaire et Financier et le livre de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce document s’appelle la Note d’Information.

Le visa, délivré par l’AMF à la note d’information d’une SCPI, indique que l’information contenue dans ce document permet au souscripteur de se prononcer en connaissance de cause. De ce fait, la SCPI créée peut agir officiellement en tant que véhicule de placement et faire un appel public à l’épargne.

Concernant les parts détenues par les membres fondateurs ; celles-ci sont inaliénables pendant trois ans à compter de la date de délivrance du visa de l’AMF (cf. dispositions de l’article L214-51 du Code Monétaire et Financier et 422-1 du Règlement Général de l’AMF). Cela veut dire que les parts des membres fondateurs ne peuvent pas pendant 3 ans faire l’objet de retrait ou de cession.

Enfin, le capital maximum de la SCPI créé, conformément à ses statuts, doit être souscrit à hauteur de 15% par le public dans un délai d’un an à partir de la date d’ouverture de la souscription. Dans le cas contraire, la SCPI sera dissoute et les associés fondateurs seront remboursés du montant de leur souscription. C’est pour ça qu’une garantie bancaire est mise en place.

    Article L214-54 :

« A concurrence de 15 % au moins, le capital maximum des sociétés civiles de placement immobilier, tel qu’il est fixé par leurs statuts, doit être souscrit par le public dans un délai d’une année après la date d’ouverture de la souscription. S’il n’est pas satisfait à cette obligation, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription ».

Avantages et inconvénients d’être un des associés fondateurs d’une SCPI :

tab 03042016

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

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