Démembrement

Démembrement : une solution redoutable pour transmettre un bien immobilier

Le démembrement de propriété est une solution efficace pour entamer la transmission du patrimoine immobilier d’un individu, tout en profitant d’une fiscalité allégée.

Qu’est-ce que la propriété ?

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Article 544 du Code civil).

C’est un droit réel qui confère à celui qui en est le titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien :

• L’usus (droit de détenir et d’utiliser le bien)
• Le fructus (droits de percevoir les revenus du bien)
• L’abusus (droit de disposer du bien)

Le démembrement

Il donne lieu à la coexistence de 2 droits réels :

• L’usufruit (Utilise librement le bien, en perçoit les revenus, à la possibilité de céder ou donner librement son droit sauf clause contraire dans le contrat ou l’acte)
• La nue-propriété (propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance)

Contrairement à l’indivision, ces 2 droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Les titulaires du droit réel ont la possibilité de céder leur droit à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société). Ils peuvent l’apporter également en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession. Elle est également saisissable.

Impossibilité de vendre le bien démembré sans l’accord du nu-propriétaire.

Durée de l’usufruit

Cas de l’usufruitier personne physique :

     Sauf cas de cession à titre onéreux, l’usufruit s’éteint :

• Au décès de l’usufruitier,
• A l’échéance de l’usufruit si celui-ci était temporaire (avant si décès de l’usufruitier).

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, et ce, sans aucune imposition (CGI ARTICLE 1133).

     Cas de l’usufruitier personne morale :

• « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans. » (Code civil article 619)
• L’usufruit accordé sur des logements à une personne morale ne peut être d’une durée inférieure à 15 ans.