Placement invest

Démembrement

0

Démembrement : une solution redoutable pour transmettre un bien immobiliertransmettre-un-bien-immobilier

Le démembrement de propriété est une solution efficace pour entamer la transmission du patrimoine immobilier d’un individu, tout en profitant d’une fiscalité allégée.

Qu’est-ce que la propriété ?

La propriété se définit comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Article 544 du Code civil).

C’est un droit réel qui confère à celui qui en est le titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien :

  • L’usus (droit de détenir et d’utiliser le bien)
  • Le fructus (droits de percevoir les revenus du bien)
  • L’abusus (droit de disposer du bien)

Le démembrement

Il donne lieu à la coexistence de 2 droits réels :

  • L’usufruit (Utilise librement le bien, en perçoit les revenus, à la possibilité de céder ou donner librement son droit sauf clause contraire dans le contrat ou l’acte)
  • La nue-propriété (propriété d’un bien dont le titulaire n’a pas la jouissance)

Contrairement à l’indivision, ces 2 droits réels ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment. L’usufruit est un droit réel temporaire. A son extinction, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

Les titulaires du droit réel ont la possibilité de céder leur droit à titre gratuit (donation, testament) ou à titre onéreux (vente, échange, apport en société). Ils peuvent l’apporter également en garantie (hypothèque). La nue-propriété est, en outre, transmissible par succession. Elle est également saisissable.

Impossibilité de vendre le bien démembré sans l’accord du nu-propriétaire.

Durée de l’usufruit

Cas de l’usufruitier personne physique :

     Sauf cas de cession à titre onéreux, l’usufruit s’éteint :

  • Au décès de l’usufruitier,
  • A l’échéance de l’usufruit si celui-ci était temporaire (avant si décès de l’usufruitier).

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, et ce, sans aucune imposition (CGI ARTICLE 1133).

     Cas de l’usufruitier personne morale :

  • « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans. » (Code civil article 619)
  • L’usufruit accordé sur des logements à une personne morale ne peut être d’une durée inférieure à 15 ans.
« Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu » (Code civil article 605)
Par contre, l’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à réaliser des travaux de grosses réparations. (3éme chambre cours de cassation civile du 30/01/70 et 1ème chambre Cass. Civ. du 18//12/2013)
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire