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Déficit foncier

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Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?

DEFICIT-FONCIER

Le déficit foncier ne fait pas partie des niches fiscales rabotées chaque année (hors loi de défiscalisation) puisqu’il relève du droit commun.Il permet donc de réduire de façon substantielle la somme que vous versez au fisc.

Le principe est particulièrement simple : Il s’agit d’investir dans un bien immobilier ancien dans lequel vous réaliserez les travaux nécessaires à sa remise en état.

Pour bénéficier du déficit foncier, les recettes doivent relever de la catégorie des revenus fonciers :

  • Toute propriété bâtie (maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, parkings…)
  • Louée nue à une personne physique ou morale

Sont exclus :

  • Les revenus issus de la location d’immeubles figurant à l’actif du bilan d’une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale
  • Les revenus issus de la location de locaux meublés (Bénéfice Industriel et Commerciaux)

L’immeuble peut être détenu :

  • Par une personne physique ou par une personne morale (Société Civile Immobilière) relevant de l’impôt sur le revenu
  • En indivision
  • En démembrement de propriété

Le régime réel d’imposition :

Régime du micro-foncier Régime réel
Régime de plein droit pour les contribuables percevant moins de 15 000 € de revenus fonciers brut/an Option irrévocable pour une période minimale de 3 ans (puis reconduite annuelle)
Abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes locatives Le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles
Aucun déficit foncier ne peut être constaté Si le total des charges déductibles est supérieur au revenu brut, un déficit foncier est constaté

Les recettes à prendre en compte (sous réserve d’encaissement au cours de l’année d’imposition) :

  • Les loyers, fermages
  • Le remboursement par le locataire de dépenses incombant au propriétaire
  • Les recettes accessoires (droit de chasse, droit d’affichage…)
  • Les recettes de substitution (indemnités d’assurance loyers impayés, indemnités de vacance, indemnités de retard dans la livraison d’un immeuble…)
  • Les recettes exceptionnelles (pas-de-porte, …)

Pour être déductibles, les dépenses doivent :

  • Se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles générant des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers
  • Avoir été engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu (logement vacant mais destiné à être loué également éligible)
  • Avoir été effectivement supportées par le propriétaire
  • Etre justifiées
  • Avoir été payées au cours de l’année d’imposition (Seule la date du paiement fait foi)

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le Code général des impôts et plus précisément l’article 31 du CGI qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier.

Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les primes d’assurance (assurance obligatoire Propriétaire Non Occupant, assurance loyers impayés sauf cas relevant de l’article 200 nonies du CGI) ;
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
  • Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
  • Les charges liées au financement du bien immobilier (intérêts d’emprunts, prime d’assurance emprunteur, frais d’emprunt)
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Cette liste est exhaustive. Par exemple, les frais de notaires et autres frais d’acquisition payés aux agences immobilières ne peuvent pas être déductible.

Imputation du déficit foncier :

plan

Ordre d’imputation des charges sur les recettes :

plan2

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de non-respect de cette condition, la déductibilité antérieure des déficits est remise en cause.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
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