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Crowdfunding immobilier

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Le crowdfunding immobilier :                                                                      
CROWDFUNDING

La tendance du crowdfunding, appelé également financement participatif, investi depuis peu le secteur immobilier en proposant aux épargnants un nouveau type de placement aux perspectives de rendement très attrayant (8 à 12 % annoncé sur différentes plateformes avant impôt).

Il est bon de rappeler qu’il n’y a pas de fort rendement sans un certain niveau de risque. Nous aurons l’occasion d’en reparler…

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Ce nouveau mode de financement consiste à récolter des fonds, par le biais de plateformes spécialisées, auprès de particuliers puis à transmettre les fonds à un promoteur qui se chargera de réaliser un programme immobilier.

Ceci ont besoin de mobiliser des fonds propres important (20 % du montage) afin de pouvoir commencer leur projet. Compte tenu du resserrement du crédit et les délais de vente qui s’allongent, le crowfunding offre une vraie alternative pour boucler le financement. En effet, jusqu’à présent le tour de table était financé à hauteur de 40 % par la banque et par la pré-commercialisation du programme (50 % des appartements sont vendu avant réalisation des travaux).

En contrepartie, une fois le programme terminé et commercialisé, l’investisseur récupère son capital augmenté d’une partie de la plus-value générée (situation idéale).

La plus part des plateformes de crowdfunding parlent d’une durée de placement de 12 à 24 mois. Etant donné le ralentissement du marché immobilier, comptez plutôt 3 ans maximum.

Comment ça marche :

Le crowdfunding immobilier, un peu comme les SCPI, permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée abordable (1000 € à 5000 € en moyenne) selon le type de projet. Les épargnants apportent leur argent à travers des structures juridiques et montages financiers.

Plusieurs montages sont proposés aux investisseurs (les crowdfunders) :

         a. La holding :

Les épargnants investissent dans une holding qui va détenir des parts de Société Civile de Construction Vente (SCCV). Il faut savoir qu’à chaque projet, les promoteurs créent une SCCV afin de gérer la construction et la commercialisation du programme. Elle a vocation de disparaitre quand tous les lots sont vendus.

      b. L’émission obligataire :

  • Via une holding qui détient des parts d’une SCCV :

Il s’agit de créer une holding (souvent sous forme de Société par Action Simplifié). Elle consent un prêt (argent des crowdfunders) à la SCCV sous forme obligataire. En échange le promoteur accepte de payer « le prêt » nettement plus cher que ce qu’aurait pu lui proposer une banque. D’après certaine plateforme, le coupon annuel peut aller jusqu’à 20 % pour les petits promoteurs. Toutefois, ce n’est que quand tout le programme a été vendu que la rémunération sera versée.

  • Via une émission obligataire pour une SAS :

Les promoteurs créent une SAS qui s’occupe directement de la gestion du chantier et de la commercialisation du programme. Il n’y a donc pas de création de SCCV. Comme pour le précèdent montage, la SAS émet des obligations (financée par les crowdfunders). La rémunération des investisseurs se versée qu’à l’issu de la vente du programme.

      c. La Société Civile Immobilière 

  • N’investissez pas directement dans une SCCV car juridiquement elle est responsable sans limite du chantier
  • N’investissez jamais au travers d’une SCI car les associés sont tenus personnellement et indéfiniment responsables des dettes de celle-ci à proportion de ses parts dans le capital (pourcentage).

Les risque ce type d’investissement :

  • Explosion des coûts de construction et des délais de chantier (baisse du rendement du placement)
  • Lots invendables (rendement partiellement ou totalement affecté)
  • Perte partielle ou totale de son capital

Les réflexes à avoir :

Même si le crowdfunding par son fonctionnement est simple à comprendre ; il est important de prendre le temps d’analyser l’investissement. Les bonnes questions à se poser sont :

  • L’emplacement du projet est-il bien situé ?
  • Le promoteur a t’il une bonne réputation ?
  • Pourquoi le projet n’a pas réussi à lever des fonds auprès des organismes financiers ?
  • Passez uniquement par des plateformes qui ont l’agrément Conseiller en Investissement Participatif (CIP) délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
  • Optez pour une plateforme dont les frais tiennent compte du partage de risque (commission sur l’argent collecté + rémunération sur plus-values réalisées au-delà d’un certain rendement)

Fiscalité :

Ce placement relève de l’imposition sur les plus-values mobilières. Le gain sera intégré à vos revenus et soumis au barème progressif de l’IR.

 

Possibilité de placer l’investissement, si le montage juridique le permet, dans le cadre d’un PEA ou PEA PME qui offrent un cadre fiscal avantageux.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

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