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complément d’informations (anciennement location meublée)

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LOCATION-MEUBLEE

La Location meublée : approfondissement

Afin de rentrer plus en détail par rapport à mon premier article, vous trouverez ci-dessous un tableau synoptique qui vous permettra d’aller encore plus profondément dans la connaissance du statut de loueur meublé.

Avantages Inconvénients
Imposition des revenus :

Les revenus rentrent dans la catégorie des BIC. Ce régime d’imposition peut s’avérer très avantageux notamment en raison des charges déductibles.

  • Le régime des micros entreprises :

Le loueur en meublé exerçant à titre individuel relève automatiquement du régime des micros entreprises lorsque ses recettes annuelles n’excèdent pas 32 900 € (32 600 € auparavant). Son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA.

Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.

  • Le régime du réel :

Il s’applique quand les recettes sont supérieures à 32 900 € (32 600 € en 2012) ou que le loueur opte pour ce régime afin de matérialiser un déficit. Cette option est valable 2 ans et reconductible tacitement pour la même période.

  • Le sort des déficits :

Pour le LMNP, le déficit n’est imputable que sur un résultat BIC non professionnel.

Le déficit est reportable 10 ans.

Pour le LMP, le déficit fiscal est déductible (sans aucune limite de montant) du revenu global.

Celui-ci est reportable 6 ans.

  • L’amortissement :

Le bien et le mobilier sont amortissables (pas le cas du terrain). Il est calculé sur la durée normale d’utilisation pour l’immeuble (pas sur la durée de location).

En aucun cas, l’’amortissement ne peut venir créer ou augmenter un déficit.

Les amortissements non utilisés seront imputables sur les exercices suivants non déficitaires sans limitation de durée.

  • Les frais d’acquisition (honoraires, frais de montage, droits d’enregistrement et commissions) :

L’investisseur peut, au choix, les déduire lors de l’année d’acquisition (considéré comme des charges) ou les inscrire en immobilisations au bilan de l’entreprise. Si option de l’immobilisation, amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.

  • Réduction d’impôt pour acquisition en direct de logement neuf ou de plus de 15 ans réhabilité par un loueur non professionnel dans une résidence services (dispositif « Censi-Bouvard ») :

L’investisseur peut opter pour une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % (acquisition à compter de 2012) du prix de revient des logements acquis plafonné à 300 000 €. En contrepartie de cette réduction d’impôt, seule peut faire l’objet d’amortissements déductibles la fraction du prix de revient de l’immeuble qui excède le montant retenu pour la réduction d’impôt.

La réduction est répartie sur 9 ans.

En cas de montant de l’impôt sur le revenu insuffisant, la réduction est reportable sur les revenus des 6 années suivantes.

  • Conditions d’obtention du statut de LMP à l’IR :

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, les investisseurs doivent réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles, avoir un des membres de leur foyer fiscal inscrit en cette qualité au Registre du Commerce et des sociétés, et retirer de cette activité des recettes supérieures à leurs revenus tirés des catégories des traitements et salaires (y compris pensions et rentes) BIC hors location meublée, BNC, BA et rémunération des gérants majoritaires (les revenus nets catégoriels à prendre en compte sont ceux du foyer fiscal).

  • TVA :

Le loueur en meublé est exonéré de TVA sans faculté d’option (sauf cas de prestations annexes).

  • ISF :

Les biens mis en location entrent dans l’assiette de l’ISF. En effet, les conditions posées par le législateur pour bénéficier d’une exonération sont très contraignantes.

  • Résultat exceptionnel :

En cas décès, l’assurance rembourse le prêt à la banque à la place du souscripteur. Le remboursement de la dette sera considéré comme un résultat exceptionnel et sera donc imposé.

  • Plus-value de cession :

En cas de location meublée professionnelle, la plus-value de cession peut être exonérée selon certaines conditions (cf. article 151 septies du CGI).
En revanche, la plus-value court terme est soumise aux cotisations sociales.

Faites-vous aider par un Conseiller en Investissement Financier (CIF) qui définira avec vous si ce type d’investissement est adapté à vos attentes et vos objectifs. Il sera à même de vous orienter et vous conseiller au mieux de vos intérêts. Si ce type de placement vous correspond, il vous trouvera parmi les nombreuses offres sur le marché le meilleur emplacement afin de réaliser votre projet.

Dans le cadre d’une meilleure protection des investisseurs, la loi de sécurité financière n° 2003-706 du 1er août 2003 a créé un nouveau statut spécifique : le conseiller en investissements financiers (CIF). Son activité est contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). A ce titre, il possède une couverture en Garantie Financière et Responsabilité Civile Professionnelle.

Matthieu COLOMB

Matthieu COLOMB

Conseiller en Investissements Financiers
contact@placementinvest.com
Matthieu COLOMB

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