Comment déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Il est important avant tout investissement immobilier de calculer son rendement locatif. Comme pour tous placements, la rentabilité est le point fondamental. En effet, cette démarche est nécessaire afin de savoir s’il est judicieux ou non d’acheter un bien (appartement, maison) pour le louer. Il permet également de calculer s’il est intéressant de conserver dans son patrimoine un placement immobilier aux vues de ses performances.
Pour choisir entre plusieurs investissements, il faut être capable de pouvoir les comparer de manière objective. Seuls les chiffres sont parlants mais certains sont plus pertinents que d’autres.
Déterminer le rendement à partir du prix d’achat :
- Le rendement brut :
Il se calcule très facilement et permet de connaître le potentiel d’un bien.
(Loyer mensuel x 12)/prix d’achat = Rendement brut
- Le rendement net :
Calculer le rendement net permet d’affiner son approche en tenant compte d’éléments qui viennent grever la performance calculée précédemment. Les éléments à prendre en considération sont les suivants :
- Prix d’achat global
- Les droits de mutation, les frais de notaire ainsi que les frais d’agence lors de l’acquisition s’il y a lieu
- Les éventuels travaux à effectuer
- Les recettes attendues (Possibilité de vacances locatives selon le type de bien)
- Les impôts fonciers et nationaux
- Les charges non récupérables sur un locataire (copropriété, syndic, etc…)
- Les assurances (assurance Propriétaire Non Occupant, assurance loyers impayés).
- Les frais d’agence si on passe par une agence pour la gestion locative
(Recettes – Charges / Investissement total) X 100 = Rendement Net
Déterminer le rendement à partir du loyer :
Cette méthode de calcul est communément appelée « Capitalisation du loyer ». Il s’agit pour l’acheteur de définir la rentabilité annuelle qu’il espère de son investissement. Il va ensuite la comparer avec le loyer qu’il peut raisonnablement demander à ses futures locataires.
Ce ratio permet d’évaluer très sommairement le retour sur investissement d’un bien.
Détermination du rendement par les flux :
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) :
C’est un indicateur financier qui est une aide à la décision. En effet, il permet de mesurer la pertinence d’un projet. Son principe est simple, il faut traduire l’investissement en flux de trésorerie en tenant compte des flux positifs et les flux négatifs (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…). A contrario, le calcul est complexe d’où le recours de logiciel adapté.
- La Valeur actuelle Nette (VAN) :
Le calcul de la Valeur actuelle Nette (VAN) est proche du calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) puisqu’il se calcule à partir des mêmes flux de trésorerie. A la différence du TRI, la VAN cherche à déterminer la valeur actuelle (valeur à un instant T) d’une série de flux futurs.
La Valeur Actuelle Nette (VAN) permet de pouvoir comparer deux investissements rentables qui ont des modalités d’investissement différents. De ce fait, c’est le placement qui procure une valeur actuelle nette la plus importante qui sera à privilégier.
Il s’agit d’un outil d’évaluation qui repose sur des informations difficilement prévisibles et qui requiert des capacités d’anticipation, notamment de prévision du taux d’actualisation. Comparer la valeur actuelle nette (VAN) afin de comparer définitivement deux investissements rentables qui auraient des modalités d’investissement différents
Pour conclure :
La rentabilité nette d’un bien immobilier est beaucoup plus basse que sa rentabilité brute. De ce fait, il n’est pas pertinent d’effectuer une comparaison avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut.
laurent BRACHET
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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