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Calculs de rentabilité

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Comment déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

image007Il est important avant tout investissement immobilier de calculer son rendement locatif. Comme pour tous placements, la rentabilité est le point fondamental. En effet, cette démarche est nécessaire afin de savoir s’il est judicieux ou non d’acheter un bien (appartement, maison) pour le louer. Il permet également de calculer s’il est intéressant de conserver dans son patrimoine un placement immobilier aux vues de ses performances.

Pour choisir entre plusieurs investissements, il faut être capable de pouvoir les comparer de manière objective. Seuls les chiffres sont parlants mais certains sont plus pertinents que d’autres.

Déterminer le rendement à partir du prix d’achat :

  • Le rendement brut :

Il se calcule très facilement et permet de connaître le potentiel d’un bien.

(Loyer mensuel x 12)/prix d’achat = Rendement brut

Si le rendement brut paraît élevé, il ne reflète pas la réalité des choses. Il ne faut donc pas se précipiter en le comparant avec un autre placement (ex : livret A).
  • Le rendement net :

Calculer le rendement net permet d’affiner son approche en tenant compte d’éléments qui viennent grever la performance calculée précédemment. Les éléments à prendre en considération sont les suivants :

  • Prix d’achat global
  • Les droits de mutation, les frais de notaire ainsi que les frais d’agence lors de l’acquisition s’il y a lieu
  • Les éventuels travaux à effectuer
  • Les recettes attendues (Possibilité de vacances locatives selon le type de bien)
  • Les impôts fonciers et nationaux
  • Les charges non récupérables sur un locataire (copropriété, syndic, etc…)
  • Les assurances (assurance Propriétaire Non Occupant, assurance loyers impayés).
  • Les frais d’agence si on passe par une agence pour la gestion locative

(Recettes – Charges / Investissement total) X 100 = Rendement Net

Si la rentabilité nette calculée permet de comparer son investissement avec celui procuré par d’autres types de placement ; il ne s’agit que d’une photo à un moment donné (calcul annuel).

Déterminer le rendement à partir du loyer :

Cette méthode de calcul est communément appelée « Capitalisation du loyer ». Il s’agit pour l’acheteur de définir la rentabilité annuelle qu’il espère de son investissement. Il va ensuite la comparer avec le loyer qu’il peut raisonnablement demander à ses futures locataires.

Ce ratio permet d’évaluer très sommairement le retour sur investissement d’un bien.

Afin de fixer le montant du loyer, l’investisseur doit se livrer à une comparaison avec le marché locatif de la zone. Le taux de capitalisation n’a de valeur que sur le moment présent, il ne présume pas de l’avenir. Le calcul de ce ratio n’est pas très pertinent car la valeur d’un bien immobilier et les revenus locatifs qui y sont attachés peuvent varier dans le temps (fluctuation à la hausse comme à la baisse). Il est surtout utilisé par les vendeurs pour allécher les éventuels acheteurs.

Détermination du rendement par les flux :

  • Le Taux de Rendement Interne (TRI) :

C’est un indicateur financier qui est une aide à la décision. En effet, il permet de mesurer la pertinence d’un projet. Son principe est simple, il faut traduire l’investissement en flux de trésorerie en tenant compte des flux positifs et les flux négatifs (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…). A contrario, le calcul est complexe d’où le recours de logiciel adapté.

Le TRI permet de s’assurer de la qualité intrinsèque de l’investissement. Toutefois, il s’agit d’une étape indispensable si l’épargnant souhaite réaliser des comparaisons entre plusieurs investissements.
  • La Valeur actuelle Nette (VAN) :

Le calcul de la Valeur actuelle Nette (VAN) est proche du calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) puisqu’il se calcule à partir des mêmes flux de trésorerie. A la différence du TRI, la VAN cherche à déterminer la valeur actuelle (valeur à un instant T) d’une série de flux futurs.

Il s’agit pour l’épargnant de fixer un taux de rendement cible pour son investissement et cherche un placement qui générera le maximum de valeur (enrichissement supplémentaire en comparaison avec ce qu’il exige comme étant le minimum à réaliser). La valeur ainsi obtenue est la valeur actuelle nette.

La Valeur Actuelle Nette (VAN) permet de pouvoir comparer deux investissements rentables qui ont des modalités d’investissement différents. De ce fait, c’est le placement qui procure une valeur actuelle nette la plus importante qui sera à privilégier.

Il s’agit d’un outil d’évaluation qui repose sur des informations difficilement prévisibles et qui requiert des capacités d’anticipation, notamment de prévision du taux d’actualisation. Comparer la valeur actuelle nette (VAN) afin de comparer définitivement deux investissements rentables qui auraient des modalités d’investissement différents

Pour conclure :

La rentabilité nette d’un bien immobilier est beaucoup plus basse que sa rentabilité brute. De ce fait, il n’est pas pertinent d’effectuer une comparaison avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut.

Chaque épargnant est imposé différemment et ne recourt pas au même type de financement (emprunt, autofinancement) , par conséquent un même bien immobilier imposé dans 2 foyers fiscaux différents n’aura pas le même résultat en terme de rentabilité finale.
laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

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