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calcul et imposition

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Plus-value immobilière : calcul et imposition

La plus-value est le gain qui est réalisé lorsqu’une personne vend un bien qui lui appartient. Elle se détermine par différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Si le bien vendu l’a été à un prix moindre que celui lors de l’acquisition alors c’est une perte qui est réalisée (moins-value).

Les éléments ci-dessous ont été intégralement pris sur le site :

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Opérations concernées :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l’acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

  1. Exonérations liées à la nature du bien cédé :

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale
  • Vente d’un droit de surélévation
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans
  1. Exonérations liées à la qualité de l’acquéreur :

  • Bien vendu au profit d’un organisme en charge du logement social
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux
  • Bien exproprié
  1. Exonérations liées à la qualité du vendeur :

  • Personne titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés
  • Personne non résidente en France

Déclaration et paiement :

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l’administration fiscale
  • Calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien.

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Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus :

  • Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire.
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d’un logement autre que votre résidence principale

Calcul de la plus-value :

Pour déterminer la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

La plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention selon le tableau ci-dessous.

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier :

Taux d’abattement applicable chaque année de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1,65 %
22ème année révolue 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22ème année Exonération 9 %
Au-delà de la 30ème année Exonération Exonération

Pour la vente de terrains à bâtir :

Un abattement de 30 % s’applique sur la vente de terrains à bâtir si les 3 conditions suivantes sont réunies :

  • Signature d’une promesse de vente entre septembre 2014 et décembre 2015
  • Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015)
  • Vente réalisée à une personne autre qu’un ascendant, descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple

Pour la vente d’immeubles construits :

Un abattement s’applique sur la vente d’immeubles si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • Immeuble situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants
  • Engagement de l’acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans

Le taux de l’abattement est le suivant :

  • 25 % pour les ventes réalisées jusqu’en décembre 2016, sous réserve de la signature d’une promesse de vente avant 2015
  • 30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015

Taux d’imposition :

La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Vous êtes soumis à une taxe supplémentaire si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*12) contient un tableau permettant de calculer le montant (en pratique, c’est le notaire qui le calcule). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

 

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
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