Placement invest

Allemagne

0

Investir dans l’immobilier Allemand pour profiter du dynamisme germanique :

 Investir à l'étranger

La bonne santé de l’économie allemande offre de réelles opportunités à l’investisseur qui souhaite faire fructifier son patrimoine. Signe des temps, de plus en plus d’épargnants placent leur argent dans ce pays (immobilier, bourse, …). Toutefois, nous allons nous attacher à analyser uniquement le marché immobilier allemand.

Vu de France, l’investissement immobilier dans ce pays parait plus opportun au regard des prix largement moindres qu’en France.

  1. Les atouts de l’Allemagne :

  • Population la plus importante d’Europe
  • Economie dynamique et stable
  • Accession à la propriété peu développée (53% des foyers allemands contre 63% en France et 82% en Espagne)
  • Taux de chômage très inférieur à la France
  • Conditions de financement bancaires exceptionnelles (taux autour de 1 % sur des durées de 5 ans)
  • Prix du mètre carré moins élevé qu’en France aussi bien en résidentiel qu’en tertiaire
  • Pas de risque de change
  • Une convention fiscale avec la France avantageuse
  1. L’immobilier résidentiel :

Les perspectives de plus-value sont, sur le papier, plus prometteuses outre-Rhin surtout à Berlin. En effet, c’est la capitale la moins chère d’Europe. De plus, elle devrait bénéficier d’un rattrapage par rapport aux autres grandes villes allemandes. A titre de comparaison :

  • A Munich (ville la plus chère) le prix moyen du mètre carré avoisine les 6.000 €.
  • Hambourg, Francfort, Düsseldorf et Stuttgart ont un mètre carré qui se négocie de 4.000 à 4.500€.
  1. L’immobilier tertiaire :

Le tertiaire allemand est considéré comme sûr, stable et peu spéculatif car diversifié. Les transactions sur ce segment sont deux fois plus d’importantes qu’en France. Autre particularité, les prix du mètre carré de bureaux sont nettement inférieurs à ceux pratiqués dans notre pays pour une qualité comparable. De plus, Il y a peu de variations de loyers et de taux de rendement.

C’est le deuxième marché de bureaux en Europe par sa taille après le Royaume-Uni. Il se caractérise par sa décentralisation autour de neuf métropoles : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Essen, Francfort, Hambourg, Leipzig, Munich et Stuttgart.

Plusieurs possibilités s’offrent aux épargnants qui souhaitent investir dans le tertiaire allemand :

  • Achat direct
  • Investissement dans des fonds fermés (spécificité allemande)
  • Acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) qui investissent totalement sur le marché du tertiaire allemand ou à titre de diversification (cadre juridique français).
  1. Une fiscalité avantageuse pour l’investisseur résidant fiscalement en France :

Investir dans la pierre en Allemagne permet de bénéficier de la convention fiscale franco-allemande qui, au regard de la fiscalité française, est une niche fiscale car Il n’y a pas de double imposition.

  • Imposition en Allemagne sur les revenus locatifs à un taux compris entre 14% et 42% selon le niveau des revenus générés. A cela s’ajoute une taxe de 5,5% sur l’impôt versé, dite « taxe de solidarité » (cadre de la Réunification de l’Allemagne).
  • Pas de CSG-CRDS (contribution sociale généralisée – Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale)
  • Amortissement du bien (entre 2 à 2,5% par an de sa valeur). Cela permet de réduire d’autant le bénéfice et donc les impôts.
  • A la revente :
  1. exonération sur la plus-value immobilière après 10 ans de détention.
  2. avant 10 ans, la plus-value immobilière est imposée en Allemagne. Le montant de l’impôt sur la plus-value se calcule à partir de la table de l’impôt progressif sur le revenu (entre 15% et 45%). A cela s’ajoute la taxe de solidarité correspondant à 5,5% du montant.
  • Les revenus locatifs doivent être déclarés en France mais ne sont pas soumis à l’impôt français.
  • L’immobilier allemand est intégré dans l’assiette ISF à la valeur d’acquisition (pas de réévaluation).

L’Allemagne a une fiscalité nettement plus stable que la France. Ceci est un élément rassurant supplémentaire pour l’investisseur, surtout pour un placement moyen/long terme.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
contact@placementinvest.com
laurent BRACHET

Les derniers articles par laurent BRACHET (tout voir)

Laisser un commentaire