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Crédit relais

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  Le crédit relais : Acheter sans attendre de revendre son bien

C’est quelque fois avec le montant de la vente d’un premier bien immobilier que l’on espère financer en partie l’achat d’un autre bien (appartement, maison plus grande). Toutefois, il est très rare que les deux opérations coïncident. Malheureusement la revente peut durer plus longtemps que prévu. Face à ce dilemme, les banques ont mis en place une solution appelée « crédit relais » ou « crédit revente ».  Cette formule d’emprunt permet à l’investisseur de ne pas laisser s’échapper le nouveau bien immobilier convoité.

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Il s’agit d’une avance sur la vente d’un logement, consentie pour une durée ne pouvant excéder deux ans. Le montant du crédit représente entre 60 et 80% de la valeur du bien sur la base de la valeur estimée de celui-ci établit par une agence immobilière ou d’un notaire. Toutefois, la plupart des établissements financiers limitent le prêt à 70 % du logement à vendre.

Remboursement du crédit relais :

Il existe différentes formules de remboursement pour l’emprunteur. Celui-ci a le choix entre deux formules :

  • Soit rembourser tous les mois les intérêts et la prime d’assurance. Le capital est remboursé d’un seul coup après la réalisation de la vente du logement. Le fait de supporter deux échéances (prêt relais + prêt en cours sur logement en vente) peut être lourd à supporter.
  • Soit ne rien payer d’autre que la prime d’assurance (différé total jusqu’à la vente du bien). Les intérêts et le capital ne sont remboursés qu’au terme de la transaction. Si cette solution permet d’avoir une mensualité allégée ; elle est plus coûteuse que la 1ère

Les cas de figure possible :

  • Le crédit relais sec :

Le montant du crédit relais suffit à financer l’acquisition du nouveau bien immobilier.

Il s’agit donc d’une « avance » qui ne s’accompagne pas d’un crédit complémentaire.

 Les conditions financières d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un crédit complémentaire. En effet, la rentabilité pour l’établissement financier est très faible (gain représentant que quelques mois d’intérêt).
  • Les prêts adossés :

Très souvent, le prêt relais doit être associé à un prêt complémentaire long terme afin de financer l’acquisition  du nouveau bien. On parle alors de crédit relais jumelé ou adossé. Le financement comporte alors deux prêts :

  • Un prêt relais à hauteur de 60 à 80 % de la valeur du bien à vendre
  • Un prêt complémentaire correspondant à la différence entre le prêt relais et le prix d’achat du nouveau bien.

Les garanties du prêt relais :

Comme pour tous crédits immobilier, la banque demande des  garanties afin d’accorder un prêt relais. Les garanties possibles sont :

  • Obligation de souscrire à une assurance décès invalidité.
  • Une hypothèque ou Privilège Prêteur de Deniers (PPD) dans la plus part du temps. Toutefois, il peut arriver que l’emprunteur soit dispensé de ce type de garantie. A ce moment-là, il peut s’agir d’un organisme de caution ou simplement d’une promesse d’affectation hypothécaire.
 Dans le cas d’une hypothèque, il faudra s’acquitter des frais de main levée lorsque la vente a été réalisée. Afin d’éviter ce type de frais, il est possible de demander à l’établissement financier de prendre une garantie d’hypothèque sur le nouveau bien (cas d’une garantie réelle exigée par le banquier).

Qu’est-ce qui se passe en cas de non-vente du logement au terme du prêt relais ?

L’emprunteur a la possibilité de demander une prorogation du crédit relais (entre six mois à un an). A noter que les établissements bancaires  ne vont pas au-delà. A l’issue de ce nouveau contrat, si le bien immobilier n’est toujours pas vendu, il faudra trouver d’autres solutions car la banque est en droit de demander le remboursement de son concours.

De ce fait, l’investisseur n’aura d’autre choix que d’accepter une décote importante de son bien pour pouvoir le vendre ou être contraint de transformer le prêt relais en crédit à long terme.

Existe-t-il une alternative au crédit relais ?

Certains établissements financiers proposent une alternative au crédit relais sous la forme d’une solution  d’achat/revente. Cette solution permet d’avoir un prêt unique afin de financer l’intégralité de la nouvelle acquisition.

Elle permet à l’emprunteur d’acheter sa nouvelle habitation tout en disposant d’un délai pouvant aller jusqu’à 2 ans afin de revendre sereinement son ancien logement. A noter que l’offre de prêt inclut une clause selon laquelle l’acheteur s’engage à rembourser une somme X (correspondant au montant du crédit relais).

S’il y a lieu, l’investisseur a la possibilité de demander la reprise du prêt en cours souscrit pour son ancien bien. Cela permet d’avoir un seul crédit soit un seul taux et une seule mensualité (simplification de gestion).

Cette formule est moins coûteuse qu’un prêt relais : taux moins élevé, une seule garantie, souvent il y a une exonération d’indemnités en cas de remboursement anticipé.

 Ce type d’opération permet également à l’emprunteur de renégocier l’assurance  décès-invalidité liée à leur crédit (Loi Hamon). 

L’emprunteur gère le remboursement comme il veut :

  • Possibilité d’effectuer un remboursement plus rapide ou plus important ce qui permet de réduire la durée initiale du prêt.
  • L’emprunteur n’a aucune obligation de consacrer la totalité du fruit de la revente de son ancien bien au prêt (montant supérieur à ses attentes). En effet, celui-ci n’est tenu que de rembourser le montant minimum convenu dans l’offre de prêt.
Comme pour le crédit relais, le prêt achat-revente n’est pas sans poser de difficulté dans le cas où le bien n’est pas vendu dans les délais prévus. Il convient donc de lire précisément le contrat et bien évaluer les garanties en jeu. 

Pour conclure :

Quel que soit la formule adoptée par l’emprunteur, il est important de ne pas surévaluer le bien à la vente afin que le débouclage de l’opération puisse se faire dans les meilleures conditions.

laurent BRACHET

laurent BRACHET

Fondateur du site Placementinvest
Conseil en gestion de Patrimoine (CIF)
Tel : 06 15 31 11 82
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laurent BRACHET

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